성수4지구 시공사 입찰 갈등, 비교표 날인 거부가 남긴 쟁점과 전망

현황: 비교표 날인 거부와 '유효 처리' 공방

뉴스에 따르면 전날 조합 사무실에서 조합과 입찰 참여사인 대우건설·롯데건설, 그리고 관할 자치구인 성동구 관계자가 배석한 가운데 입찰 제안서 비교표 작성 절차가 진행됐다. 이 과정에서 대우건설은 비교표에 기재된 롯데건설 측 제안 내용에 입찰 지침을 위반한 부분이 있다는 점 등을 문제 삼다가 결국 비교표 날인을 거부하고 퇴장했다.

조합의 입장은 명확하다. 조합은 언론 배포 자료에서 사전에 양사에 공지된 입찰 지침서 중 '기한 내에 비교표에 날인하지 않는 입찰자가 있을 경우 확인 날인이 없는 비교표는 유효한 것으로 본다'는 조항에 따라 후속 절차를 진행했다고 밝혔다. 이에 따라 롯데건설과 조합의 날인이 완료된 비교표는 유효한 것으로 처리됐다는 것이다.

조합은 절차의 정당성도 강조한다.

"약 2시간에 걸쳐 양사가 제기한 수정 의견이 모두 반영돼 조합은 단계마다 새로운 버전의 비교표를 양사에 확인받았다."

조합은 이번 일이 대우건설의 일방적 거부에 따른 결과라고 지적하며, 현장에 입회한 성동구 공공지원자(정비사업의 투명성을 위해 지자체가 지정·파견하는 공적 지원 주체)에게 공식 보고와 총회 개최를 위한 이사회 진행 승인까지 받아 절차상 하자가 없다고 강조하고 있다.

중요한 사실은, 대우건설이 비교표 날인을 거부했더라도 입찰 절차 자체는 중단되지 않는다는 점이다. 즉 현재 시점에서 절차는 계속 진행되고 있는 상태다.

원인: 쟁점이 갈리는 세 가지 지점

이 갈등의 원인을 분석하면 양측 주장이 충돌하는 지점은 크게 세 가지로 정리된다. 각 쟁점은 사실관계 자체에 대한 다툼과 입찰 지침 해석에 대한 다툼이 뒤섞여 있다.

한강공원 연결 브릿지(CG 표현): 대우건설은 롯데건설이 제시한 설계 중 한강공원으로 연결되는 브릿지가 컴퓨터 그래픽(CG)으로 표현돼 있고, 이는 정비구역 범위를 넘어선 제안이어서 입찰 지침 위반에 해당한다고 주장한다. 반면 조합은 "대우건설이 주장하는 상대 회사 설계의 브릿지는 도면 확인 결과 존재하지도 않는 허위 사실임이 성동구 공공지원자 입회하에 확인됐다"고 반박하고 있다.
참고 이미지의 효력 해석: 대우건설 관계자는 "세부 도면에 내용이 포함되지 않았더라도 전체 조합원에게 공개되는 CG에 표현된 이상 단순 참고 이미지로 볼 수 없다"는 입장이다. 즉 도면상 부존재 여부와 별개로, 조합원에게 노출되는 시각 자료의 효력을 어디까지 인정할 것인가가 쟁점이다.
금융 조건(LTV·이주비)의 지침 위반 여부: 대우건설은 롯데건설이 제안한 담보인정비율(LTV) 100%와 최저 이주비 20억원이 개별 조합원의 담보가치 총액을 초과하는 조건을 제안할 수 없다는 입찰 지침을 위반했다고 지적한다. 이는 설계가 아닌 금융 제안의 적법성을 다투는 부분이다.

성동구 공공지원자의 역할에 대한 해석도 갈린다. 대우건설 측은 공공지원자가 당일 서류의 정당성을 인정한 것이 아니라, 앞서 입찰 무효와 재입찰 공고 등 상황이 있었던 점을 고려해 절차 확인을 위해 배석했을 뿐이라고 본다. 반면 조합은 공공지원자 입회 자체를 절차적 정당성의 근거로 제시한다. 동일한 사실(공공지원자 배석)을 두고 의미 부여가 정반대인 셈이다.

이처럼 갈등의 근본 원인은 재입찰이라는 배경에 있다. 뉴스에 적시된 대로 이 사업은 이미 입찰 무효와 재입찰 공고를 거친 상태다. 즉 한 차례 절차가 흔들린 뒤 다시 진행되는 입찰이기에, 양측 모두 절차의 흠결 여부에 극도로 민감하게 반응하고 있는 구조다.

전망: 앞으로 흐를 가능성이 큰 시나리오

차분히 가능성을 짚어 보면, 현재 확인된 사실만으로도 몇 가지 전개 방향을 가늠할 수 있다. 단정은 어렵지만, 근거에 기반한 전망은 다음과 같다.

절차는 일단 진행된다: 대우건설의 날인 거부에도 입찰 절차가 중단되지 않는다는 점, 그리고 조합이 이사회 진행 승인까지 확보해 총회 개최를 준비 중이라는 점을 고려하면, 단기적으로는 비교표 유효 처리를 전제로 한 후속 절차(총회 등)가 예정대로 이어질 가능성이 크다.
사실관계 다툼이 분쟁의 향방을 가른다: 핵심 쟁점인 브릿지 설계는 '존재 여부' 자체가 양측 주장이 정면으로 엇갈리는 지점이다. 조합은 도면상 부존재를 공공지원자 입회로 확인했다고 보고, 대우건설은 CG 노출 사실을 문제 삼는다. 이 사실관계가 객관적으로 어떻게 정리되느냐가 향후 분쟁의 결정적 변수가 될 것으로 보인다.
분쟁의 무대가 이동할 가능성: LTV·이주비 같은 금융 조건의 지침 위반 주장과 비교표 효력 다툼은 조합 내부 절차만으로 봉합되지 않을 경우, 이의 제기·진정·소송 등 외부 절차로 확장될 여지가 있다. 이는 일반적인 정비사업 갈등의 전형적 경로이기도 하다.

여기서 한 가지 실무적 해석을 덧붙이자면, '확인 날인이 없어도 비교표를 유효로 본다'는 입찰 지침 조항이 이번 사안의 무게중심이다. 이 조항이 사전에 양사에 공지됐다는 점은 조합 측 절차 정당성의 핵심 근거가 된다. 따라서 향후 다툼이 격화되더라도, 이 조항의 사전 공지·동의 여부와 적용 범위가 어디까지였는지가 양측 모두에게 가장 중요한 검토 지점이 될 것이다.

결론

성수4지구 시공사 입찰 갈등은 비교표 날인 거부를 계기로 표면화됐지만, 그 본질은 재입찰이라는 민감한 배경 위에서 설계(브릿지 CG)와 금융 조건(LTV·이주비)의 입찰 지침 위반 여부, 그리고 절차적 정당성을 둘러싼 해석 차이에 있다. 절차는 일단 진행되는 상태이며, 사실관계 확정과 입찰 지침 조항의 해석이 향후 흐름을 좌우할 핵심 변수다. 이 사안이 주는 시사점은, 대형 정비사업일수록 '시각 자료의 효력'과 '지침 조항의 사전 공지'라는 절차적 디테일이 결국 승부를 가른다는 점이다.

이해관계자가 지금 바로 점검할 다음 단계는 다음과 같다.

조합원 관점: 조합이 유효 처리했다고 밝힌 비교표와 양사 제안 내용(설계·LT·이주비 조건)을 직접 확인하고, 예정된 총회 일정과 안건을 챙긴다.
절차 검증 관점: 문제의 입찰 지침 조항('확인 날인 없는 비교표 유효')이 언제, 어떻게 양사에 공지됐는지 원문을 확인해 사전 동의 범위를 따져 본다.
분쟁 추이 관점: 브릿지 설계의 실제 존재 여부와 금융 조건의 지침 위반 주장에 대해 양측·공공지원자가 내놓는 추가 입장을 지속적으로 모니터링한다.