2021년 평균 12만원이던 4~5성급 호텔 객실요금이 지난해 33만8000원으로 올랐다. 약 3배 상승이다. 한국을 찾는 외국인이 늘면서 서울 호텔 시장에 공급 부족 현상이 심화되고 있다. 이는 단순 관광 수익 증대를 넘어, 부동산 개발·숙박·관광 관련 종목들에 수급 변화를 가져오고 있다.
이슈 요약: 공급 빈틈에 수요 폭증
서울 호텔(1~5성급) 수는 2024년 316곳에서 2025년 317곳으로 거의 정체된 상태다. 신규 호텔 건설이 제때 공급되지 못하는 이유는 두 가지다. 첫째, 객실과 부대시설을 갖춘 호텔 신축 적지가 감소했다. 둘째, 공사비 상승으로 신규 개발 수익성이 악화되면서 투자 의사가 약해졌다.
한편 외국인 관광객 유입으로 숙박 수요는 계속 증가 중이다. 공급 정체와 수요 증가가 맞붙으면서 객실단가가 급등하는 구조가 만들어졌다.
시장 반응: 기존 자산의 개조 러시
공급 부족을 메우기 위해 오피스와 상업시설을 호텔로 개조하는 사례가 늘고 있다. 이지스자산운용이 운영하는 명동 눈스퀘어는 소매시설 7층을 일본식 캡슐호텔 '퍼스트 캐빈'으로 변경했다. 기존 건물을 용도변경해 고정자산을 재활용하는 전략이 확산되는 중이다.
호스텔 시장도 빠르게 성장하고 있다. 서울 호스텔 수는 2024년 139곳에서 2025년 224곳으로 급증했다. 객실요금 상승으로 저가 숙박을 찾는 외국인이 늘어난 결과다.
투자 관점: 어느 섹터가 수혜자인가
부동산 개발·리츠 관련 종목: 기존 부동산을 호텔·숙박시설로 개조하는 프로젝트가 증가하면서 건설사, 부동산 펀드·리츠의 자산가치 상승과 수익성 개선 기대가 나온다. 특히 서울 강남·명동 같은 프리미엄 입지의 상업용 부동산이 재평가받을 가능성이 크다.
관광·숙박 운영사: 기존 호텔과 신규 숙박시설 운영업체는 객실단가 상승으로 직접 수익이 증가한다. 다만 경쟁 심화와 고객 이동(프리미엄→저가)을 함께 봐야 한다.
건설사·시공사: 개조 프로젝트 증가로 건설 수주 기회가 커진다. 다만 공사비 상승이 수익성을 제약할 수 있다.
시나리오와 모니터링 지표
긍정 시나리오: 외국인 관광객이 계속 증가하고 호텔 객실단가가 현 수준을 유지·상승하는 경우, 기존 호텔·숙박시설 운영사의 실적 개선이 지속된다. 부동산 개조 프로젝트도 계속 증가할 수 있다.
조정 시나리오: 호스텔·저가 숙박 확산으로 고객 이동이 가속화되고, 신규 호텔 공급이 늘어나면서 객실단가 상승세가 꺾일 수 있다. 특히 공사비 하락과 금리 인하 시 신규 공급 확대 가능성도 있다.
모니터링 지표:
- 월별 외국인 관광객 통계 (문화체육관광부 발표)
- 4~5성급 호텔 객실요금 평균 추이
- 호텔 신축 승인·착공 현황
- 부동산 개조 프로젝트 규모와 용도변경 허가 현황
- 대형 숙박시설 운영사의 분기별 객실 점유율·객실단가 발표
리스크 요인
거시 경제 악화: 외국인 관광객은 국제선 가격, 환율, 글로벌 경기에 민감하다. 경기 둔화나 원화 약세 반전 시 수요가 급락할 수 있다.
과도한 저가 경쟁: 호스텔과 에어비앤비 같은 대체 숙박의 확산으로 프리미엄 호텔의 점유율과 단가가 압박받을 수 있다.
규제 리스크: 서울시나 국가 차원에서 숙박시설 과포화를 우려해 신규 허가 기준을 강화할 경우, 공급 확대가 지연될 수 있다.
결론
서울 호텔 시장은 공급 부족과 수요 증가라는 비대칭 구조가 객실단가를 급등시킨 상태다. 이는 기존 부동산 자산의 재가치화와 개조 프로젝트 증가로 이어지고 있다. 투자자는 단순 객실단가 상승보다 저가 숙박 확산, 신규 공급 가능성, 외국인 관광 추세의 지속성이라는 세 가지를 함께 모니터링해야 한다.
다음 단계:
- 월별 외국인 관광객 통계와 호텔 객실요금 추이를 정기적으로 추적하기
- 관광·숙박·부동산 관련 상장사의 분기 실적에서 객실단가, 점유율, 개조 프로젝트 언급 내용 검토하기
- 서울시 부동산 용도변경 허가 현황과 신축 호텔 승인 소식 모니터링하기
※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다.