용적률을 최대 700%까지 높일 수 있는 민간 도심복합개발을 앞두고 서울 정비 시장이 빠르게 움직이고 있다. 거시 흐름에서 이 이슈가 어디에 위치하는지, 어떤 원인이 작동하는지, 앞으로의 전망은 어떤지 차분히 짚는다.
현황: 역세권 중심으로 선점 경쟁이 붙고 있다
서울시는 아직 세부 운영 기준을 내놓지 않았지만, 역세권과 준공업지역을 중심으로 주민설명회가 잇따르며 사업 선점 움직임이 빨라지고 있다. 서울시는 하반기 중 기준을 마련한 뒤 공모에 나설 예정이다.
대표 사례는 다음과 같다.
- 동작구 사당동 419 일대: 5월 30일 주민설명회 개최. 지하철 2·4호선 사당역 반경 500m 이내 역세권으로 면적 1만4044㎡. 용적률 405% 적용 시 총 1828가구 조성 가능. 7월부터 토지 등 소유자 동의서 징구 예정.
- 강남구 도곡동 947번지 일대: 5월 13일 주민설명회 개최. 3호선 양재역 역세권 2만3036㎡ 부지. 용적률 360% 적용 시 소유자 255명 기준 735가구 가능. 현재 동의율 약 60% 수준.
- 이 밖에 용산구 신계동, 광진구 중곡동, 송파구 삼전동 등에서도 추진이 검토되고 있다.
여기서 민간 도심복합개발이란, 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 주도하던 기존 도심복합사업과 달리 신탁사·리츠(REITs) 등 민간 사업자가 시행 주체로 참여하는 정비사업을 말한다.
원인: 인센티브 격차가 자본을 끌어들인다
시장이 반응하는 핵심 원인은 용적률 인센티브의 크기다. 사업 유형은 성장거점형과 주거중심형으로 나뉜다. 이 가운데 주택 정비 성격이 강한 주거중심형은 역세권 반경 500m 이내나 준공업지역에서 추진할 수 있고, 재건축·재개발 시 용적률을 법적 상한의 1.4배까지 완화받을 수 있다.
이 폭은 신속통합기획, 모아주택·모아타운, 역세권 활성화 사업 등 서울시 기존 정비 제도와 비교해도 크다는 평가다. 인센티브가 클수록 분양 가능 물량이 늘어 사업성이 개선되고, 이는 신탁사·리츠 같은 민간 자본의 참여 유인으로 직결된다. 한 신탁사 관계자는 다음과 같이 말한다.
"민간 도심복합개발은 기존 정비사업보다 용적률 인센티브가 크고 사업성이 높다는 기대가 있다. 서울 주요 역세권을 중심으로 문의가 늘고 있다."
즉 제도가 만든 용적률 차익이 자본을 역세권으로 밀어 넣는 구조다. 실무자 관점에서 보면, 405%·360% 같은 현재 제시치는 700%라는 법적 한도가 아니라 부지 여건과 협의에 따른 보수적 적용치라는 점을 읽어야 한다. 한도와 실제 적용치 사이의 간극이 곧 협상 여지이자 사업성 변수다.
전망: 기준 공개 전후가 분기점이다
앞으로의 흐름을 가르는 변수는 서울시의 하반기 기준 마련과 공모다. 세부 기준이 나오기 전인 현 단계는 동의율 확보와 사업지 선점이 진행되는 국면이다. 도곡동이 동의율 약 60%, 사당동이 7월 동의서 징구 예정인 점을 보면, 여름이 1차 사업성·주민 동의의 시험대가 될 가능성이 크다.
다만 기준 미확정이라는 점은 불확실성이기도 하다. 추진위가 제시한 가구 수와 용적률은 확정 인허가가 아니라 검토 단계의 추정치다. 시사점은 분명하다. 기대만으로 움직이기보다, 공개될 운영 기준의 세부 조건을 확인한 뒤 의사결정하는 편이 위험을 줄인다.
결론
서울 역세권 도심복합개발 700% 용적률은 민간 자본과 큰 인센티브가 맞물린 정비 시장의 새로운 흐름이며, 현재는 기준 공개 직전의 선점 국면이다. 토지 등 소유자라면 다음을 점검할 만하다.
- 적용 용적률과 한도의 간극 확인: 제시된 405%·360%가 법적 한도 대비 어느 수준인지 따져 사업성을 가늠한다.
- 동의율과 일정 추적: 사당동 7월 동의서 징구, 도곡동 약 60% 동의율 등 진행 단계를 직접 확인한다.
- 서울시 하반기 기준 대기: 세부 운영 기준과 공모 조건이 공개된 뒤 최종 판단한다.