현황: 규제 완화의 구체적 내용
서울시가 20일 도시계획 조례를 개정해 폐교 및 학교 이전 부지의 개발 규제를 완화했다. 공공·문화체육시설이 입지할 경우 건폐율과 용적률을 주변 일반 부지 수준으로 적용하는 것이 핵심이다.
구체적으로는 건폐율 제한이 기존 30% 이하에서 지역 기준으로 상향된다. 2종 일반주거지역이면 60%, 제3종 일반주거지역이면 50% 이하로 적용되는 식이다. 용적률도 동일하게 완화되면서 지을 수 있는 건물의 전체 연면적이 최대 25% 증가할 수 있게 됐다.
이 조례는 단순한 규제 완화가 아니라 학령인구 감소라는 구조적 변화에 대응하는 정책 신호다.
원인: 급속한 학령인구 감소와 폐교 증가
서울시 학생 수는 2022년 대비 올해 11.2% 감소했다. 앞으로 더 심할 것으로 예상된다. 올해 약 71만 명이던 초중고교생이 2031년에는 약 54만 명으로 줄어들 것이란 추산이 있다.
현실이 수치를 반영하고 있다. 2020년 2곳, 2023년 1곳, 2024년 3곳의 학교가 폐교했다. 2025년 3월에는 76년 역사의 경서중학교도 학생 수 부족으로 문을 닫을 예정이다. 서울시교육청은 성수공고와 덕수고 행당분교 폐교 부지에 특수학교나 마음치유학교를 세우겠다고 밝혔다.
폐교 부지는 도심 주택가에 위치한 경우가 많아 공공성 있는 활용이 중요한 상황이다.
전망: 서울시와 정부의 엇갈린 방향
규제 완화의 정책 의도는 명확하다. 서울시 관계자는 "공공문화·체육시설 등 시민들을 위한 복합 개발"을 염두에 둔 것이라고 설명했다.
다만 정부는 다른 우선순위를 갖고 있다. 국토교통부는 학교 부지를 활용한 주택 공급을 추진 중이다. 지난해 9·7 공급 대책에서 수도권 학교 부지로 2030년까지 3000채를 공급하겠다고 밝혔다. 도심 주택가라는 입지 가치를 주택 공급에 활용하려는 정부의 관점이다.
이 차이는 앞으로 폐교 부지별 개발 방향에 영향을 미칠 가능성이 크다.
실무 적용 포인트
폐교 부지 개발에 관심 있는 지자체나 기관이라면 다음을 검토해야 한다.
- 규제 완화의 대상이 공공·문화체육시설로 명확히 제한됨을 확인
- 용적률·건폐율 상향으로 가능해진 공간 규모를 정확히 계산
- 지역사회 수요(도서관, 체육관, 주민복합시설 등)와 매칭 가능성 검토
결론
서울의 폐교 부지 개발 규제완화는 학령인구 감소라는 거시 추세에 지자체가 대응하는 정책이다. 공공시설 공급 확충이라는 목표는 명확하지만 정부의 주택 공급 의지와의 조정이 실제 이행 속도를 결정할 가능성이 있다.
다음 단계로는 폐교 부지 개발 관련 지자체와 정부 간 협력 방안 모니터링, 2025년 대규모 폐교 예상에 따른 공공시설 수요 파악, 개별 폐교 부지별 입지·수요 분석 진행이 필요하다.
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