청와대가 22일 발표한 이재명 대통령의 분당 아파트 매도 과정에서의 17억7000만 원 근저당권 설정 건은 단순한 거래 문제를 넘어 현재 부동산 시장의 자금 흐름과 정책 변화를 반영하고 있다. 무이자 거래로 인한 증여세 논란은 같은 지역에서 반복되는 거래 구조의 확산을 의미한다.
분당 재건축 시장의 급변: 근저당 거래 4배 증가
성남시 분당구의 개인 간 근저당 설정 건수는 올해 1~3월 월 20건 내외에서 급증했다. 4월 40건, 5월 45건을 거쳐 지난달 90건으로 증가했다. 이는 같은 기간 4배 이상의 폭증이다. 특히 재건축 단지가 밀집한 서현동(43건), 야탑동(20건), 분당동(8건) 등에 거래가 집중되었다.
근저당권 설정은 통상 잔금 지급 유예 시 담보를 설정하는 일반적 거래 구조다. 그러나 대규모 금액의 무이자 거래는 실질적 증여에 해당할 수 있으며, 청와대도 "증여세 문제는 관련 규정에 따라 처리될 예정"이라며 "증여세를 부담해야 한다면 매수자가 낼 것"이라고 밝혔다.
원인: 신도시 선도지구 사업시행자 지정 임박
이러한 거래 급증의 배경에는 이달 말 예정된 1기 신도시 선도지구 사업시행자 지정이 있다. 사업시행자 지정 전에 소유권을 이전하면 보유 기간, 거주 조건과 무관하게 매수자가 조합원 지위를 양도받을 수 있기 때문이다. 이는 재건축 후 분배받을 새 아파트의 권리를 선제적으로 확보하려는 거래자들의 인센티브를 만든다.
다만 한두 달 내 소유권 이전을 완료해야 한다는 시간 압박 속에서 전액 잔금을 지급할 여유가 없는 매수자들이 발생한다. 이때 근저당권 설정으로 부족한 잔금을 담보하되, 판매자의 재정 사정을 고려해 이자를 받지 않는 구조가 확산된 것으로 보인다.
세무 리스크와 부동산 시장 신호
무이자 거래는 표면적으로는 선의의 금융 지원으로 보이지만 세무 당국 입장에서는 증여에 해당한다. 청와대가 "매수자가 증여세를 낼 것"이라고 명시한 발언은 이러한 거래 방식이 앞으로 광범위하게 검토될 것임을 암시한다.
더 중요한 점은 근저당 거래의 4배 폭증이 부동산 시장의 자금 부족을 드러낸다는 것이다. 정책 변화의 시간 압박 속에서 현금 확보 어려움을 감당할 수 없는 매수자들이 증가했다는 해석이다. 이는 금리 상황, 담보대출 기준의 강화, 또는 거시 경제 불확실성이 개별 거래 구조까지 변화시키고 있음을 보여준다.
결론
이재명 대통령의 근저당권 거래는 개별 사건이 아니라 현재 분당 재건축 시장의 자금 흐름을 압축해서 보여주는 사례다. 사업시행자 지정이라는 정책 변수 앞에서 매수자들이 비정상적 거래 구조에 의존하고 있는 상황이다. 앞으로 주목할 점은 세 가지다.
- 세무 당국의 증여세 판단 기준 명확화 여부 – 무이자 거래의 합법성이 결정되면 유사 거래의 추이가 급변할 가능성
- 신도시 선도지구 정비 일정 확정 – 시간 압박이 완화되면 거래 구조도 정상화될 가능성
- 부동산 시장 자금 여건 – 근저당 거래 급증은 시장이 자체 자금 조달에 어려움을 겪고 있음을 시사
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