현황: 초고가 주택 기준 확대와 공제 한도 신설

정부가 다음 달 초 발표하는 2027년 세제개편안에서 종합부동산세(종부세) 제도에 대대적인 개편을 추진하고 있다. 핵심은 시가 30억~50억원 이상(공시가격 기준 21억~35억원 이상)의 초고가 주택을 집중 과세하는 것이다. 이는 전국 상위 1.2~0.2% 수준의 아파트로, 서울 강남·서초·용산구 등 한강벨트 고가 지역이 중심이 될 것으로 예상된다.

정부의 개편안은 세 가지 주요 변화를 포함한다.

  • 과세 기준 전환: 현재 '주택 수' 기준에서 '주택 가액' 기준으로 변경 검토. 이는 50억원 주택 1채보다 10억원 주택 3채의 세 부담을 더 무겁게 만들어, '똘똘한 한 채'로의 쏠림 현상을 억제하려는 의도.
  • 공제 한도 신설: 1가구 1주택도 초고가 주택의 경우 종부세 세액공제에 1000만원 수준의 한도를 설정. 현재는 보유 기간과 연령에 따라 최대 80%(50%+40%)까지 공제해주던 것을 제한.
  • 세 부담 상한율 인상: 현재 150%에서 200% 이상으로 상향. 이는 공시지가 상승에 따른 급격한 세 부담 증가를 제한하던 장치를 느슨하게 풀어, 보유자가 전년도 대비 두 배 이상의 종부세를 납부하게 될 수 있음을 의미한다.

정책 배경: 세제 형평성 확보와 자산 재분배

이러한 개편의 배경에는 거시적 경제 상황과 정책 기조 전환이 있다. 부동산 가격이 고착된 상황에서 정부는 초고가 주택 보유자의 세 부담을 선택적으로 강화하는 방식을 선택했다.

'세 부담 상한율'이라는 개념이 중요하다. 이는 공시지가 급등으로 인한 세 부담 급증을 억제하는 제도인데, 초고가 주택에만 이 장치를 제거함으로써 실질적으로는 자산 수준에 따른 누진적 증세를 실현하려는 것으로 보인다. 즉, 자산이 클수록 세율은 높아지고, 세 부담 증가의 상한도 사라지는 구조다.

비거주 1주택자와 다주택자도 강화 대상이다. 비거주 1주택은 장기 보유 공제를 거주 공제로 전환해 세 부담을 증가시키고, 다주택자는 기본공제액(현 9억원)과 공정시장가액비율(현 60%)을 조정하는 방식으로 세 부담을 높일 계획이다.

영향 범위: 보유자와 거래자가 별도 고려

정부 개편안은 보유 단계와 거래 단계에서 상이한 신호를 보내고 있다.

보유 단계에서는 초고가 주택 소유자에게 1000만원 수준의 공제 한도와 상한율 인상이 적용되어 세 부담이 크게 증가할 것으로 예상된다. 예를 들어 50억원짜리 주택을 보유한 1가구 1주택자의 경우, 현재 최대 80%의 공제로 세 부담을 줄일 수 있지만, 개편 후에는 1000만원 한도로 제한되면서 실질 세율이 올라간다.

그러나 거래 단계에서는 다주택자의 양도소득세 부담을 한시적으로 완화하기로 했다. 이는 높아진 보유세 부담으로 인한 매도 기회를 제공하려는 조치로 해석된다. 정부는 보유세로 '스틱'을 제공하고, 양도세 완화로 '당근'을 제시하는 이중 구조를 통해 시장 유동화를 유도하는 것으로 보인다.

한편 일정 가액 이하의 거주용 1주택에 대해서는 종부세 부담을 유지하거나 완화할 계획이다. 1가구 1주택자의 기본공제액을 현 12억원에서 13억~15억원으로 상향하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

전망: 정책 확정과 실무 고려사항

정부의 개편안은 아직 '검토 중'이지만, 다음 달 초 세제개편안 발표를 통해 구체적인 형태가 드러날 것으로 예상된다. 현재 공개된 내용만 해도 서울의 한강벨트 고가 아파트, 특히 강남·서초·용산 지역의 초고가 주택 보유자들은 상당한 세 부담 증가를 준비해야 할 상황이다.

실무 차원에서 주목할 점은 다음과 같다.

  • 보유자: 공제 한도와 상한율 인상으로 인한 실제 세 부담 시뮬레이션이 필수. 현재의 80% 공제율과 150% 상한율 기준에서 벗어난 세계에서의 현금 흐름 계획이 필요하다.
  • 거래자: 다주택자의 양도소득세 완화 기간이 한시적이므로, 완화 조건과 종료 시점을 정확히 파악한 후 거래 시기를 판단해야 한다.
  • 시장: 초고가 주택에 대한 '징벌적 증세'가 실현되면, 이 세그먼트의 거래량과 가격 형성에 단기적 변동성이 높아질 가능성이 있다.

결론

종부세 개편은 단순한 세율 인상이 아니라, 자산 규모별 누진적 세부담 체계로의 구조적 전환을 의미한다. 특히 초고가 주택에만 공제 한도를 설정하고 상한율을 높이는 방식은, 일반 주택과의 세 부담 격차를 확대하는 것이다. 정부가 오는 8월 초 발표할 2027년 세제개편안의 최종 내용을 면밀히 확인하고, 자신의 보유·거래 상황에 맞춰 세무 전문가와 사전 상담을 받는 것이 중요하다.

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