현황: 정부 세제개편에 대한 보완 입법 잇따라
정부가 8월 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에 대한 반발이 이어지는 가운데, 국회에서 1세대 1주택자의 세 부담을 줄이기 위한 보완 입법이 추진되고 있다. 8월 14일까지 발의된 소득세법 개정안은 총 7건으로, 이 중에는 1주택자 양도세와 전세대출 소득공제 등 부동산·주거세제를 손질하는 법안들이 포함되어 있다. 같은 기간 종합부동산세법 개정안은 발의되지 않았다.
국회의 보완 입법은 크게 세 가지 방향으로 진행 중이다. 첫째, 보유세를 필요경비로 인정하는 방안으로, 김은혜 국민의힘 의원은 8월 5일 1세대 1주택자가 집을 팔 때 보유기간 납부한 재산세와 종합부동산세를 필요경비로 인정하는 소득세법 개정안을 대표 발의했다. 현재 주택 양도차익 계산에서는 취득세, 중개보수, 자본적 지출(발코니·욕실 확장 등)만 필요경비로 인정되는데, 이를 확대하려는 것이다. 필요경비가 증가하면 과세 대상인 양도차익이 감소해 양도세 부담이 낮아진다.
둘째, 비과세 기준 상향 방안으로, 서명옥 국민의힘 의원은 1세대 1주택 양도세 비과세 기준을 현행 12억 원에서 15억 원으로 높이는 개정안을 발의했다. 함께 장기보유특별공제 중 보유기간 공제 상한을 현행 40%에서 50%로 높이고, 12년 이상 보유 구간을 신설하는 내용도 담았다.
셋째, 양도세 과세 시점 이연 방안으로, 박수민 국민의힘 의원은 1세대 1주택자가 3년 이상 보유·거주한 주택을 팔고 더 싼 주택으로 옮기면 양도세 일부의 과세 시점을 미루는 개정안을 발의했다.
원인 분석: 정부 정책과 국회의 온도차
정부안은 양도세 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 재편하는 내용을 담고 있다. 2027년에는 현행을 유지하지만, 2028년부터 1주택자의 보유기간 공제율을 연 4%에서 2%로 인하하고 거주기간 공제율은 4%에서 6%로 높인다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에만 연 8%를 적용하는 방식이다. 공제가 적용되는 양도차익 한도도 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원으로 축소된다.
보유세를 양도차익 계산에서 필요경비로 인정해야 한다는 주장은 학계에서도 제기되고 있다. 노희천 숭실대 교수는 8월 6일 서울시 부동산 토론회에서 "주택 보유 중 보유세를 내고 처분할 때 양도차익에 다시 세금을 매기는 만큼, 보유세를 필요경비로 인정하는 방안을 논의할 필요가 있다"고 지적했다. 이는 이중 과세 논리로 국제적 조세 원칙과도 맞닿아 있다.
정치권도 이 의견에 무게를 두고 있다. 이재명 대통령은 지난달 23일 부동산 정책 국민 대토론회에서 보유세 증가분을 양도세 필요경비로 인정하자는 제안에 "일리 있는 얘기 같다"며 "고려해 볼 필요가 있겠다"고 검토 필요성을 언급했다.
전망: 정책 조정의 가능성과 시장 영향
국회 입법 움직임이 현재 소득세법 개정 형태로만 진행되고 보유세 자체를 건드리는 종합부동산세법 개정안이 아직 발의되지 않았다는 점은 주목할 필요가 있다. 이는 국회가 보유세 정책 자체보다 양도세 부분 완화에 초점을 맞추고 있음을 시사한다.
대통령의 발언 수준에서 검토 필요성을 언급했다는 것은 향후 정부와 국회 간 협상 여지가 있음을 의미한다. 국회 개정안 중 비과세 기준 상향이나 보유세 필요경비 인정 일부가 최종 세제개편에 반영될 가능성이 존재한다.
만약 국회의 보완 입법이 일부 수용되면, 중산층 주택 거래의 세 부담이 완화되어 부동산 시장의 거래량 회복에 긍정적 신호가 될 수 있다. 반대로 정부안이 예정대로 진행되면, 15억 원을 초과하는 고가 주택 거래 위축이 가속화될 가능성이 크다.
결론
현재 세제개편을 둘러싼 정부와 국회의 입법 대립은 단순한 세율 문제를 넘어선다. 장기보유한 중산층 주택 소유자의 실질적 세 부담을 어느 수준으로 유지할 것인지가 핵심이다. 두 입장 사이의 최종 타협점이 형성되는 시점을 주시하고, 주택 거래를 예정 중이라면 세제개편 확정 일정을 지속적으로 확인하는 것이 필요하다.
실행 단계:
- 9월 정기국회 개정안 논의 일정 확인
- 정부의 공식 입장 변경 여부 모니터링
- 본인 주택 거래 예정 시 개정안 확정 전후 영향 분석
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