정부가 초고가 주택에 대한 보유세를 강화하기로 결정하면서 강남권 자산가들이 재건축·재개발 입주권으로 눈을 돌리고 있다. 특히 건물이 이미 철거되었거나 철거될 예정인 '멸실 입주권'에 대한 관심이 급속도로 증가하고 있다. 시가 30억원 상당의 아파트를 기준으로 할 때, 멸실 여부에 따라 2년간 보유세가 2200만원 넘게 차이 난다.
정부 보유세 강화와 절세 수요의 배경
정부가 이달 초 세법 개정안을 공개한 이후 고가 주택 보유자들 사이에서 세금 부담을 줄일 방법을 모색하는 움직임이 활발해졌다. 박담 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 상속증여팀 세무전문위원의 시뮬레이션에 따르면, 65세인 비거주 1세대 1주택자가 시가 30억원대 아파트를 10년간 보유한 경우를 가정했을 때 절세 효과를 명확히 볼 수 있다. 강남권에서 절세 강의를 진행하는 박모씨는 "보유세가 크게 오를 것으로 예상되는 고가 주택 보유자들이 세 부담을 줄일 방법을 찾고 있다"며 "특히 건물이 이미 철거됐거나 과세기준일 전에 멸실될 가능성이 큰 아파트 입주권에 대한 관심이 높다"고 전했다.
멸실 입주권의 세금 메커니즘과 절세 효과
멸실된 입주권과 그렇지 않은 입주권의 세금 부담은 근본적으로 다르다. 아파트가 멸실되지 않고 주택으로 남아 있다면 2027년에 종합부동산세 768만원과 재산세 572만원을 합쳐 총 1340만원을 내야 한다. 2028년에는 종부세 1188만원과 재산세 572만원을 합친 1760만원이 예상된다. 이렇게 2년간 보유세는 총 3100만원에 달한다.
반면 2027년 과세기준일인 6월 1일 전에 아파트가 멸실되어 입주권만 남는다면 연간 토지분 재산세 등 지방세는 438만원으로 추산된다. 2년간 876만원으로, 건물이 남아 있을 때보다 정확히 2224만원 적다. 이같은 차이는 건물이 철거되면 과세 대상이 주택에서 토지로 바뀌기 때문이다. 정원준 한화생명금융서비스 세무사는 "과세기준일 전에 사실상 철거·멸실된 것으로 인정되면 그해 재산세와 종부세에 반영된다"며 "실제 철거 시점이 불분명하면 건축물대장 등 공부상 멸실일을 기준으로 판단할 수 있다"고 설명했다.
시장 반응: 강남권의 멸실 입주권 수요 증가
실제 강남권에서는 멸실됐거나 철거를 앞둔 아파트 입주권을 찾는 문의가 늘고 있다. 절세 강의를 하는 박모씨는 이달 초 정부의 세법 개정안이 공개된 이후 입주권 투자 상담이 증가했다고 전했다. 이는 보유세 강화가 실행될 경우 자산가들의 세금 회피 욕구가 얼마나 강한지를 보여준다.
다만 거래에는 제약이 있다. 서울 등 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후에만 조합원 지위를 양도할 수 있다. 이같은 규제는 멸실 입주권의 투기적 수요를 제어할 수 있는 장치다.
정책과 시장의 향후 방향
정부 정책의 강도와 규제 변화에 따라 시장 흐름이 크게 좌우될 수 있다. 멸실 입주권이 보유세 회피의 주된 수단으로 활용되면 정부가 추가 세법 개정이나 거래 제한 강화를 추진할 가능성도 배제할 수 없다. 현재로선 과세기준일(6월 1일)까지 철거·멸실 여부가 핵심이므로, 타이밍을 노리는 자산가들의 움직임이 계속될 것으로 예상된다.
결론
멸실 입주권은 정부의 보유세 강화 정책 속에서 자산가들이 주목하는 절세 수단이 되고 있다. 2200만원대의 실질적 세금 절감 효과와 함께 강남권에서의 수요 증가가 그 증거다. 멸실 입주권의 거래를 검토한다면 시가, 거주 여부, 보유 기간 확인과 함께 세무사와의 사전 상담을 통해 과세기준일 타이밍과 투기과열지구의 양도 제한 조건을 미리 파악하는 것이 필요하다.
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