재건축·재개발 시장에 수요가 몰리고 있다. 하지만 가격 상승 기대감만 보고 뛰어들어선 안 된다는 설명이다. 조선규 법무법인 조율 변호사는 최근 한 언론 인터뷰에서 중요한 경고를 던졌다. "재건축·재개발 주택을 샀다고 해서 무조건 새 아파트를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 사업이 어느 단계까지 왔는지, 조합원 지위를 넘겨받을 수 있는지를 반드시 확인해야 합니다."
이 경고의 배경에는 재건축·재개발 관련 법률 상담이 급증하고 있다는 현실이 있다. 조 변호사는 "최근 정비사업과 관련한 법률 상담이 확실히 늘었다"고 전했으며, "아직 소송보다는 상담 단계가 많지만 통상 상담이 증가한 뒤 몇 개월의 시차를 두고 소송으로 이어지는 경향이 있다"고 지적했다. 상담의 질도 변하고 있다. 과거에는 "화를 내거나 푸념하는 상담이 많았다면 요즘에는 자신의 상황에서 어떻게 대처해야 하는지를 구체적으로 묻는 사례가 많다"는 설명이다.
조합원 지위, 무엇이 문제인가
재건축·재개발 주택을 구매할 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 조합원 지위다. 주택 소유권을 넘겨받는 것과 새 아파트를 받을 권리인 조합원 지위를 승계받는 것은 별개의 문제이기 때문이다.
투기과열지구 내 재건축의 경우 조합설립인가 이후 주택을 거래하면 원칙적으로 매수자가 조합원 지위를 승계할 수 없다. 재개발의 경우 관리처분계획인가 이후부터 이 제한이 적용된다. 법에서 정한 예외에 해당하지 않는다면, 주택 소유권을 넘겨받더라도 조합원 자격을 얻지 못해 현금청산 대상이 될 수 있다는 뜻이다.
조 변호사는 "오래된 아파트를 사는 이유는 결국 새 아파트를 받기 위해서인데, 집을 샀는데도 조합원 지위를 넘겨받지 못하는 상황이 생길 수 있다"며 "예외 규정도 많아 굉장히 꼼꼼하게 살펴봐야 한다"고 강조했다.
계약서와 토지거래허가의 함정
많은 구매자가 계약서를 대충 검토하거나 토지거래허가 획득만으로 모든 것이 해결될 것이라 생각한다. 하지만 이것은 큰 오해다.
계약서 작성은 매우 중요하다. 조 변호사가 맡았던 사건 중에는 '매도자의 고의나 중대한 과실로 조합원 자격이 승계되지 않으면 손해를 배상한다'는 특약을 넣었지만, 매도인의 '중대한 과실'이 인정되지 않아 손해배상을 받지 못한 사례도 있었다. 매수자는 중요 부분에 대한 착오를 이유로 계약을 취소해 지급했던 돈을 돌려받았으나, 모든 상황이 이렇게 유리하지 않다는 뜻이다.
조 변호사는 "특약은 그야말로 천차만별"이라며 "사업지와 매도자, 매수자 상황이 모두 다르기 때문에 몇억원을 날리지 않으려면 계약서를 꼼꼼하게 봐야 한다"고 당부했다.
또한 토지거래허가와 조합원 지위는 별개의 제도라는 점도 중요하다. 토지거래허가는 해당 토지를 거래하는 데 허가를 받는 것일 뿐, 조합원 지위가 넘어오는지는 도시정비법에 따라 별도로 판단해야 한다. 두 가지 모두 확인했다고 해서 모든 위험이 사라지는 것은 아니라는 뜻이다.
결론
재건축·재개발은 분명 매력적인 투자 기회로 보일 수 있다. 하지만 새 아파트를 받는 것이 자동으로 보장되지 않는다는 점을 명심해야 한다.
확인해야 할 핵심 사항:
- 현재 사업 진행 단계 (조합설립인가/관리처분계획인가 이전/이후)
- 자신의 지위가 조합원인지, 현금청산 대상인지 명확히 파악
- 계약서에 조합원 지위 승계 특약이 있는지, 내용이 충분한지 검토
- 토지거래허가만으로 조합원 지위가 보장되지 않는다는 점 인식
몇 억 원대의 주택을 구매하는 만큼, 법률 전문가와 함께 단계별로 확인하고 진행하는 것이 후회 없는 선택이 될 것이다.
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