정부의 세제개편안 발표 이후 부부 공동명의로 1주택을 보유한 가구들의 불안감이 커지고 있다. 2028년부터 조정대상지역 내에서 공동명의 1주택자의 종합부동산세(종부세) 부담이 크게 증가할 수 있기 때문이다. 지금까지 부동산 시장에서 '부부 공동명의'는 가장 확실한 절세 공식으로 통용돼 왔으나, 이번 개편으로 그 위치가 흔들리고 있다.
현행 제도와 2028년 개편의 핵심 차이
종합부동산세는 개인별 보유 주택의 공시가격을 합산해 과세하는 인별 과세 원칙을 따른다. 현재는 1주택자라면 공동명의든 단독명의든 공정시장가액비율이 모두 60%로 동일하게 적용된다. 그러나 2028년부터는 조정대상지역 내에서 상황이 뒤바뀐다.
2028년 이후의 세부 기준은 다음과 같다.
- 공동명의 (1세대 1주택 특례 미선택): 공정시장가액비율 80% 적용
- 단독명의 (1세대 1주택 특례 선택): 공정시장가액비율 70% 적용
현재 대비 공동명의는 10%포인트 상향, 단독명의는 10%포인트 하향 조정되는 것이다. 이는 공동명의가 상대적으로 불리해진다는 뜻이다.
공동명의가 여전히 완전히 불리하지 않은 이유
그럼에도 공동명의를 섣불리 포기할 수 없는 이유가 있다. 공동명의의 기본공제액 자체가 크기 때문이다.
부부가 한 채를 공동명의로 보유하면 각각 1인당 9억원씩, 총 18억원의 기본공제를 받을 수 있다. 반면 단독명의는 12억원의 기본공제만 가능하다. 4억원의 공제액 차이는 결코 작지 않다. 게다가 공동명의자는 일반 과세 방식과 1세대 1주택 특례 방식 중 자신들에게 더 유리한 쪽을 선택할 수 있는 유연성이 있다.
1세대 1주택 특례를 선택하면 공정시장가액비율 70%와 함께 고령자 및 장기거주 기간에 따른 파격적인 세액공제를 추가로 적용받을 수 있다. 이는 주택 가격과 거주 기간에 따라 유불리가 극명하게 갈린다는 뜻이다.
주택 가격대별 선택의 분수령
실제 선택의 기준을 판단하는 포인트는 공시가격 18억원, 즉 시가 기준 약 26억원이다.
공시가격 18억원 이하의 주택: 공동명의로 보유할 경우 기본공제액 18억원 덕분에 사실상 비과세 효과를 누릴 수 있다. 이 가격대에서는 공동명의가 절대적으로 유리하다.
시가 28억원에서 46억원 사이의 초고가 주택: 여기서는 전혀 다른 양상이 나타난다. 단독명의 1주택자가 고령 및 거주 공제를 최대한 받아 80%까지 세액 감면을 인정받을 경우, 공동명의 1주택 부부보다 단독명의를 유지하는 것이 세금 측면에서 훨씬 유리해질 수 있다.
실제 사례로 시가 35억원 수준의 고가 주택을 보유했을 때를 살펴보자. 단독명의로 세액공제를 전혀 받지 못한다면 종부세는 약 333만원이 청구된다. 이를 부부 공동명의(인별 과세)로 유지할 경우 세금은 98만원으로 줄어든다. 이 경우 공동명의가 여전히 유리하다. 그러나 단독명의자가 고령·장기보유 세액공제를 최대한 받으면 상황이 역전될 수 있다는 점이 핵심이다.
결론
2028년 세제개편은 부부 공동명의의 절세 위치를 약화시키지만, 즉각적인 전환을 의미하지는 않는다. 주택 가격대, 거주 기간, 부부의 연령을 종합적으로 고려해 선택해야 한다.
실행 단계:
- 공시가격 18억원 이하: 공동명의 유지 검토
- 시가 28억원 이상: 세무 전문가 상담을 통해 단독명의 전환 효과 계산
- 준비 기간: 2028년까지 약 20개월 남은 기간 동안 전문가와 함께 최적의 절세 방안 수립
#공동명의 #종합부동산세 #세제개편 #부동산절세 #2028년개편