현황: 서울시의 가속화 전략
서울시가 23일 발표한 모아타운 쾌속통합 추진계획은 도시 정비사업의 속도 문제에 대한 구체적인 답안을 제시한다. 기존에 후보지 선정부터 착공까지 소요되던 6년의 기간을 4년 6개월로 단축하는 것이 핵심이다. 1년 6개월의 시간 절감이 의미하는 바는 단순한 업무 효율화가 아니라, 주택 공급 지연으로 인한 시장 공백을 메우려는 정책적 결단이다.
현재 서울시는 146개 구역을 집중관리와 일반관리 대상으로 나눠 단계적 진행을 도모하고 있다. 이 중 2028년까지 1만4000가구, 2031년까지 4만가구의 착공을 목표로 설정했다. 신규 후보지 100곳에는 신속통합기획을 적용해 약 12만 가구를 건설할 수 있는 기반도 마련할 예정이다.
원인: 정책적 지원 체계의 전환
시간 단축을 가능하게 하는 핵심 메커니즘은 초기 단계부터의 협력 구조 변화에 있다. 기존에는 관리계획 수립, 조합설립, 건축계획 변경 등이 순차적으로 진행됐다면, 신속통합기획은 주민·시·자치구·전문가가 사업 초기부터 함께 참여해 관리계획을 1년 안에 마련하고 조합설립과 건축계획 변경을 동시에 추진한다.
정부 지원도 대폭 확대된다. 서울시는 다음과 같은 조치를 시행한다:
- 찾아가는 신속해결지원단: 건축·법률·회계·감정평가 등 7개 분야 전문가로 구성, 주민 갈등이나 공사비·이주 문제 해결
- 월별 신속착공 공정회의: 시와 자치구 합동으로 사업 지연 원인 점검 및 지원 방안 모색
- 표준정관·표준공사계약서: 사업 단계별 분쟁 요인 사전 제거
- SH공사 역할 확대: 공사비 증액분 검증 능력 강화
- 철거 세입자 선택권 확대: 재개발 임대주택 입주 기회 제공
이러한 정책 변화는 그간 모아타운 사업을 지연시켜온 주민 갈등과 재정 문제를 정면으로 해결하려는 의지를 보여준다.
전망: 거시 시장 요인과의 맞물림
현재의 정책 가속화는 다층적 배경을 갖는다. 첫째, 노후 저층주거지 개선의 급박성이다. 서울의 노후 빌라촌은 안전·위생·기반시설 측면에서 도시 재생의 우선 대상이며, 주택 공급 부족이 심화되는 상황에서 기존 부지의 활용도 증대가 정책적 과제다. 둘째, 주택 공급 목표의 압박이다. 기간 단축과 목표 설정(4만가구)은 전체 주택 공급 계획과 연계된 것으로, 정책 공급의 안정성을 높이려는 의도가 담겨 있다.
다만 조성 속도 가속화가 반드시 성공을 보장하지는 않는다. 주민 합의는 여전히 가장 예측 불가능한 변수다. 전문가 지원단과 공정회의 등이 분쟁 요소를 완화할 수 있지만, 재정 협상(이주 지원금, 조합원 분담금)과 주거 이동에 따른 생활 변화는 근본적으로 해결하기 어려운 영역이다. 또한 정책 추진 속도가 빨라질수록 건설·감리·행정 역량의 일관성 유지도 중요한 과제가 된다.
결론
서울시의 모아타운 기간 단축 계획은 도시 정비의 효율화를 넘어 주택 공급 정책의 실행 속도를 높이려는 신호다. 4만가구라는 목표가 달성되려면 기간 단축만큼 지속적인 주민 소통과 공공 지원이 필수다.
실무자 차원에서 주목할 점은 다음과 같다:
- 초기 참여 구조의 중요성: 사업 초기부터 주민과 전문가가 함께하는 모델이 시간 단축의 핵심이므로, 사업 예정 지역의 주민들은 조합 구성 단계에서부터 적극적인 참여가 권장된다.
- 정부 지원 체계의 활용: 법률·재정 관련 전문가 지원단과 공정회의가 이전보다 충실해진 만큼, 분쟁 상황에서는 조기 상담을 통해 해결 비용을 절감할 수 있다.
- 임대주택 선택권 확대의 의미: 철거 세입자의 재개발 임대주택 입주 기회가 확대되므로, 영구임차권이 있는 세입자들은 이 옵션의 조건과 시기를 사전에 검토할 필요가 있다.
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