노후 저층주거지의 현주소: 속도 난제

서울 광진구 한양연립 모아주택이 지난 8월 25일 준공되었다. 99가구 저층주거지에서 최고 15층, 4개동, 215가구 규모 아파트단지로 탈바꿈한 프로젝트다. 이 사업이 특별한 이유는 2022년 모아주택 정책이 시작된 이후 처음 준공된 단지라는 점이다. 4년 사이클로 첫 번째 완성 구간에 도달한 셈이다.

모아주택은 오세훈 서울시장이 2022년부터 본격화한 소규모 정비 사업이다. 대규모 재개발이 현실적으로 어려운 노후 저층주거지에서 블록 단위로 소유자 토지를 모아 공동주택을 짓는 방식이다. 서울의 노후 주거지역은 오랫동안 정비 정체 상태였다. 대규모 재개발의 합의 절차가 지난하고, 도시관리라는 명목으로 규제도 많았기 때문이다. 모아주택은 이 구조적 난제를 우회하려는 정책적 선택이다.

규제 완화와 절차 간소화의 실제 효과

모아주택 사업의 강점은 기존 정비사업의 병목을 제거한 데 있다. 일반 정비사업에서 필수인 추진위원회 승인과 관리처분계획인가 절차가 없다. 이 두 단계를 건너뛰면 사업 속도가 현저히 빨라진다.

광진구 사업이 이를 증명한다. 통합심의 이후 8개월 만에 착공했고, 공사 시작 2년 6개월 만에 준공했다. 전체 프로세스로 보면 초기 승인부터 준공까지 약 3년 4개월 규모다. 기존 재개발이 보통 5~7년을 소비하는 것을 감안하면, 절차 간소화의 실질적 효과가 명확하다.

더욱이 서울시는 지난 7월 추가 규제 완화를 단행했다. 사업시행구역이 다른 모아주택이더라도 2종 이상 지역과 맞닿아 있으면 층수 제한 기준을 미적용하도록 한 것이다. 이는 대규모 모아타운 조성 시 기반시설을 더욱 자유롭게 갖출 수 있다는 뜻이다.

거시 부동산 정책의 신호

준공된 모아주택이 99가구에서 215가구로 늘어난 사실 자체가 중요하다. 밀집도 증가는 토지 효율성을 높이는 동시에, 한정된 부지에서 더 많은 주거 공급을 실현한다는 의미다. 서울의 주거 공급 난제는 토지 부족에 있는데, 기존 저층지역을 점진적으로 활용하는 방식이 하나의 정책 솔루션이 되고 있다.

정책 관점에서 보면, 모아주택은 대규모 뉴타운식 개발을 피하면서도 주거 질을 개선하는 중도적 경로다. 절차 간소화를 통한 신속성과 블록 단위 소규모 추진으로 인한 사회적 저항 완화가 결합된 형태다. 이는 최근 수년간 대규모 재개발 진행의 어려움 속에서 정책이 현실적으로 선회한 방향을 보여준다.

전망과 시사점

모아주택의 첫 준공 사례가 나타났다는 것은 정책 자체의 실행 가능성을 검증했다는 뜻이다. 현재 서울시가 여러 지역에서 추진 중인 추가 사업들도 이와 유사한 시간대를 따를 가능성이 크다. 규제 완화가 계속되면, 사업 속도는 더욱 빨라질 수 있다.

다만 주목할 점은 이 모델이 모든 저층주거지에 적용될 수 있는 것은 아니라는 점이다. 소유권 분산도, 보상 구조, 인접한 고차 용도지역의 유무 등 지역별 변수가 크다. 광진구 사업이 성공 사례가 되려면, 입주 이후 커뮤니티 안정화와 주변 기반시설 정비가 뒤따라야 한다.

결론

서울 모아주택 1호의 준공은 단순한 건설 준공을 넘어, 노후 저층주거지 정비 정책의 현실적 전환을 알린다. 4년이라는 상대적으로 짧은 사이클 속에서 절차 간소화와 규제 완화가 얼마나 유효한지 보여주는 사례다. 앞으로 유사 사업이 누적되면서 주거지 재정비의 새로운 리듬이 형성될 가능성이 크다.

독자들이 주목할 부분은 다음과 같다.

  • 관심 지역에 모아주택 사업이 예정되어 있다면, 기존 재개발 대비 훨씬 빠른 준공 사이클을 기대할 수 있다.
  • 저층주거지 인근 부동산 시장은 정비 정책의 가속화에 따라 중장기 수급 개선 신호를 받을 수 있다.
  • 정책 추적자들은 7월 규제 완화 이후 신규 모아주택 지정·착공 현황을 모니터링할 필요가 있다.

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