2026년 상반기 서울 아파트 시장은 극명한 대조를 보이고 있다. 기존 물량의 준공은 급감하는 한편, 신규 착공은 크게 증가하고 있다.
국토교통부 7월 주택통계에 따르면 올해 1~7월 서울 아파트 준공은 1만7603가구로 전년 동기 대비 48.7% 급감했다. 서울 전체 주택 준공도 2만916가구로 43.3% 감소했고, 전국 규모에서는 주택 준공이 13만5513가구에 그쳐 전년 동기 대비 41.4% 줄어들었다.
준공 부진, 2~3년 전 착공 부진의 결과
이 현상의 뿌리는 2022년으로 거슬러 올라간다. 당시 고금리와 공사비 상승이 맞물리면서 건설사의 사업성 판단이 악화되었고, 인허가와 착공이 급격히 줄어들었다. 오늘날 준공 물량이 부족한 것은 그때의 착공 부진이 현재화된 것이다.
고금리 환경에서 건설 차입금의 이자 부담이 증가했고, 자재비와 인건비 상승으로 채산성이 악화되자 프로젝트 추진이 미루어졌거나 취소되었다. 또한 주택 거래 시장의 냉각도 수요 신호를 약하게 만들었다. 7월 서울 아파트 매매 거래량은 6564건으로 전월 대비 15.2%, 전년 동월 대비 22.6% 감소했으며, 1~7월 누적 거래량도 4만8750건으로 전년 동기 대비 6% 줄었다.
착공 반등, 정책 효과의 신호
반면 착공 추세는 반대 방향으로 움직이고 있다. 올해 1~7월 서울 아파트 착공은 1만4995가구로 전년 동기 대비 36.1% 증가했으며, 서울 전체 주택 착공은 1만9507가구로 44.4% 늘어났다. 전국 주택 착공도 13만8383가구로 11.1% 증가했다.
특히 7월의 수치는 정부 정책이 현실화되고 있음을 보여준다. 7월 서울 주택 착공이 6386가구로 전년 동월(642가구) 대비 약 10배 급증했고, 아파트 착공만 해도 5574가구로 19배나 뛰어올랐다. 지난달(6월 2806가구)과 비교해도 거의 2배 수준이다.
정부는 고금리로 위축된 공급을 재개하기 위해 착공 시점 단축 정책을 강력하게 추진 중이다. 인허가부터 착공까지 절차 간소화, 착공 유인책 확대 등의 조치가 실제 수치로 드러나는 단계에 접어들었다.
월세 비중 상승, 수요 구조의 변화
임차 시장도 관찰 대상이다. 7월 서울 전세 거래는 2만865건으로 전년 동월 대비 21.2% 급감한 반면, 월세는 4만6202건으로 2.1% 감소에 그쳤다. 1~7월 기준 서울 주택 월세 거래 비중이 69.7%에 달했으며, 특히 서울 아파트 월세 비중이 52.0%로 전년 동기(43.9%) 대비 8.1%포인트 올랐다.
전세 거래의 급감은 전세 자금 조달 어려움을 반영한다. 은행 대출 규제나 보증금 부담 증가로 인해 임차인들이 전세를 피하고 월세로 전환하는 추세다. 이는 거래 시장 냉각과 맞물려, 수요자들이 고정 자산 투자보다 유동성 확보를 우선시하고 있음을 시사한다.
향후 시나리오와 주의점
현재 통계가 보여주는 시나리오는 이렇다. 단기(향후 1년)에는 입주 물량 부족이 계속되어 임차인·구매자 모두 선택 폭이 좁은 상황이 지속될 것으로 보인다. 중기(1~2년 뒤)부터는 현재 증가하는 착공 물량이 차례로 준공되면서 공급이 정상화될 가능성이 크다.
다만 한 가지 유의할 점이 있다. 착공 증가가 곧 수요 회복을 의미하지는 않는다는 것이다. 거래량 감소와 월세 비중 상승은 여전히 매수 수요의 약화를 반영한다. 금리 인하 시나리오가 현실화되기 전까지, 착공 증가는 순전히 공급 정상화의 신호일 뿐이다.
결론
올해 상반기 서울 아파트 시장은 공급 부진의 저점을 벗어나는 전환점을 맞고 있다. 입주 물량 반토막은 단기 주택 공급 부족을, 착공 36% 증가는 향후 공급 재개를 각각 신호한다.
- 수요자 관점: 향후 1~2년간 입주 물량이 제한적일 가능성이 높으므로, 현 시점의 선택지는 한정적. 월세 비중 확대는 임차 옵션 다양화를 의미
- 사업자 관점: 착공 증가는 하반기부터 자재·인력 수급 경합을 예고하므로 공사 일정과 원가 관리 재검토 필요
- 정책 차원: 공급 절벽 해소를 위한 착공 촉진 정책이 현실 수치로 나타나는 단계. 이후 금리 환경 개선까지 이어질지가 관건
#서울아파트 #주택공급 #착공증가 #부동산시장 #준공부진