2년 만에 4배 뛐 추가주택 가격
현대건설의 프리미엄 브랜드 DH를 달고 착공을 준비 중인 서울 노량진4구역 재개발이 1+1 분양가를 둘러싼 조합 내 갈등에 휩싸였다. 1+1 분양은 조합원이 종전 자산의 권리가액이 충분할 경우 새 아파트를 2가구까지 받는 제도로, 보통 큰 평형 1가구와 작은 평형 1가구를 함께 분양받는 방식이다.
2022년 관리처분계획 당시 추가주택(전용 59㎡) 조합원 분양가는 5억2591만원으로 책정됐다. 같은 해 일반분양가는 7억9100만원이었다. 조합은 2021년 분양 신청과 2022년 추정분담금 통지 때 추가 1주택에도 조합원 분양가를 적용한다고 안내했고, 총회 의결을 거쳐 동작구의 인가까지 받은 상태였다.
그러나 이후 노량진 일대 분양가격이 급등하면서 상황이 급변했다. 법무법인 태평양(BKL)은 인근 노량진8구역 등을 토대로 노량진4구역의 현재 전용 59㎡ 일반분양가격을 21억~22억원 수준으로 추정했다. 1+1 조합원 측 법률검토에 따르면 추가주택 가격이 최대 20억원 안팎까지 높아질 수 있다는 결론에 이르렀다. 기존 약속 5억2591만원에서 20억원이라면 거의 4배 가까운 상승이다.
분양가상한제 해제와 건설비 상승
조합 측은 가격 인상의 배경으로 세 가지 거시 요인을 제시했다. 첫째 분양가상한제 해제로 일반분양가 상승 제약이 풀렸다. 둘째 노량진 일대의 일반분양가 자체가 상승했다. 셋째 원자재 및 공사비 상승과 공사기간 증가로 사업 여건이 크게 달라졌다는 설명이다.
2022년 이후 부동산 시장은 금리 인상 주기와 수급 불균형을 거치면서 조정됐지만, 강남 인접 도심 재개발지에 대한 프리미엄 선호는 지속됐다. 이 과정에서 인근 재개발 사업지들의 분양가격이 예상보다 가파르게 상승하면서 노량진 일대 시장 기대치도 동반 상승한 것으로 보인다. 조합 관계자는 "특정 가격안을 정한 것이 아니라 가격 적용 방식이 전체 조합원의 분담금에 미치는 영향을 설명하고 의견을 묻는 단계"라고 전했다.
소수 대상자 vs 다수 조합원의 이해관계 충돌
갈등의 본질은 조합원 간 이해관계의 정면 충돌이다. 1+1 조합원 대상자는 전체 조합원의 소수에 불과하다. 추가주택 가격을 높이면 조합의 전체 수입이 늘어나 비1+1 조합원들의 추가분담금을 낮출 수 있다. 반면 1+1 대상자는 당초 예상보다 10억원 이상을 추가로 부담하게 되는 악재를 맞는다.
박합수 건국대 부동산대학원 교수는 "1+1 대상자는 소수여서 비대상 조합원들이 가격 인상에 찬성할 유인이 크다"며 "다수결로 기존 조건을 불리하게 바꾼다면 재산권 침해 논란이 생길 수 있다"고 지적했다.
조합은 지난 27일 설명회에서 추가 1주택의 분양가격 문제를 논의했으나 최종 결정은 미루었다. 추가주택 가격을 일반분양가의 50~80% 수준으로 적용하는 방안 등에 대해 조합원 의견을 수렴하는 중인 상태다.
공공 당국의 우려와 사업 지연 위험
서울시와 동작구는 조합에 "추가 1주택 분양가 변경으로 조합원들의 정당한 신뢰를 침해하지 않도록 조합을 지도하고 갈등을 예방·관리해달라"고 요청했다. 동작구도 법령 검토와 조합원 의견수렴을 거치도록 지도하고 있다.
관리처분계획 인가 이후에도 변경이 가능하지만, 법원 소송으로 번질 경우 착공 일정까지 변수가 될 수 있다. 현대건설의 DH 브랜드로 착공을 목전에 둔 상황에서 조합원 간 합의 도출과 공공 당국의 신뢰 관리가 사업 진행 속도를 좌우하는 상황이 됐다.
결론
노량진4구역 1+1 분양가 폭등은 단순한 단지 내부 분쟁이 아니라, 분양가상한제 해제 이후 도심 재개발 시장의 구조적 변화와 건설 원가 상승이 만든 조합원 간 충돌이다. 소수 대상자의 재산권 침해 가능성과 법적 분쟁 리스크, 사업 지연 우려까지 겹쳐 있다.
향후 유사한 재개발 사업들도 같은 구조적 갈등에 노출될 수 있다는 점이 시사점이다. 현재 진행 중인 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원이라면 초기 계획서와 현재 분양가 조건을 꼼꼼히 비교하고, 분양 계약 시 '가격 변경 가능성' 조항을 특히 세밀하게 검토할 필요가 있다.
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