비아파트 취득세 폭증, 구축 빌라의 신축·구축 특례 사각지대

현황

서울 1주택자 A씨는 영등포구 신길동의 다세대주택(32㎡)을 6억원에 매수했다. 임대사업자 등록 후 취득세 중과배제 특례를 기대했다. 예상 취득세는 660만원이었다. 그러나 실제 통보 취득세는 4,984만원이었다. 7배 이상 차이였다.

1992년 준공된 구축 빌라는 30년간 거래된 적이 없었다. 현행 세법상 신축·구축 어느 특례도 적용받지 못했다.

정부는 2024년 비아파트 임대 공급 확대를 위해 특례를 도입했다. 전용 60㎡ 이하, 취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하의 빌라를 매입해 60일 이내 임대등록하면 취득세 계산 시 주택 수에서 제외해준다.

다만 신축과 구축의 기준이 다르다:

A씨의 빌라는 신축 기준을 벗어났고, 구축이면서도 30년간 단 한 번도 거래되지 않아 '최초 유상승계' 상태였다. 두 기준 모두 제외되었다.

조정대상지역 2주택자의 취득세율은 8%다. A씨는 기존 주택 1채를 보유해 2주택자로 분류되어 8% 세율이 적용되었다. 특례를 받지 못한 대신 높은 세율을 감당하게 된 것이다.

행정안전부는 "신축 매입 활성화와 구축 빌라 시장 활성화라는 서로 다른 목표에 따라 기준을 나눠 설계했다"고 설명했다. 하지만 이 설계는 예상하지 못한 사각지대를 만들었다.

30년 이상 거래가 없는 구축 빌라는 실제로 존재한다. 물리적으로는 구축이지만 세제상으로는 신축도 구축도 아닌 상태에 머물렀다. 임대 공급 확대 목표의 특례가 오히려 일부 건물주의 세금 부담을 가중시킨 역설이다.

행정안전부 관계자는 "A씨 사례와 같은 민원이 지속적으로 접수되고 있다"며 "내년에 구축 비아파트 특례 연장을 논의할 때 개선사항을 검토할 것"이라고 밝혔다. 2027년 정책 개선이 예정되어 있다는 뜻이다.

다만 현재 거래에는 소급 적용이 어려울 가능성이 높다.

비아파트 임대 투자를 검토할 때는 매입 대상의 준공년도와 거래 이력, 현행 특례 적용 여부, 자신의 주택 보유 상태를 사전에 확인해야 한다. 예상 취득세를 세무사와 계산하는 것도 필수다.

정부의 정책 개선은 향후 신규 거래에 영향을 미칠 것이다. 하지만 기존 거래에는 현행 법규가 적용된다. A씨의 사례는 정책 설계 단계에서의 충분한 검토가 얼마나 중요한지 보여준다.