악화되는 임대주택 공급 현황
서울의 임대주택 신규 공급이 심각한 위기 국면에 접어들었다. 2021년 2만1115가구에서 2023년 4763가구, 2024년 3976가구로 3년 만에 81% 감소했다. 이 같은 공급 부족이 현재의 전월세난으로 직결되고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 7월 서울 아파트 평균 월세는 162만원에 달했고, 연립·다세대 평균 월세도 67만원으로 전년 동월 62만9000원 대비 6.52% 상승했다.
국내 임대주택 재고는 2020년 이후 5년간 330만가구 안팎에서 정체 상태다. 새로운 공급이 극소수인 반면 기존 재고는 유지되고 있어, 시장의 수급 불균형이 심화되고 있는 상황이다.
공급 부족의 다층적 배경
임대주택 신규 공급이 급락한 원인은 단순하지 않다. 2022~2023년 고금리와 공사비 상승이 겹치면서 건설 인허가와 착공이 위축됐다. 민간 건설사와 개인 투자자들은 높은 차입금 비용과 예측 불가능한 수익성 때문에 신규 임대 프로젝트 진입을 꺼리고 있다.
지금까지 민간임대주택 공급을 주도해온 개인 다주택자들의 역할도 줄어들었다. 보유세 부담이 증가하면서 이들의 사업 계산식이 맞지 않게 된 것이다. 결과적으로 공공과 민간의 공급 주체가 모두 축소되는 악순환이 발생했다.
정부의 기업형 임대 활성화 전략
정부는 구조적 변화를 시도하고 있다. 신축 주택을 매입해 20년 이상 장기 임대하는 법인에 종합부동산세 혜택을 주는 정책을 추진 중이다. 구체적으로는 조정대상지역에서 종부세 합산배제를 허용하고, 비조정대상지역에서는 임대주택의 공시가격 기준을 3억원 상향하는 방안이 검토되고 있다.
정부는 매입임대뿐 아니라 직접 건설하는 건설임대사업자로까지 세제 지원을 확대하려는 계획을 갖고 있다. 국토교통부 관계자는 "건설을 통해 민간임대를 하는 사업자들이 주택 시장에 플레이어로 참여해 공급을 촉진할 수 있도록 길을 여는 취지"라고 설명했다.
정책의 한계와 현실적 과제
종합부동산세 합산배제는 법인형 임대의 사업성을 결정하는 핵심 인센티브로 평가된다. 법인이 수십 가구에서 수백 가구를 장기간 보유하면서 임대료로 수익을 내는 구조에서 매년 발생하는 보유세가 수익률에 직접 영향을 미치기 때문이다. 세 부담이 낮아지면 기업의 시장 진입 문턱을 낮출 수 있다는 논리다.
다만 건설업계는 세제 혜택만으로는 부족하다는 입장이다. 택지 공급과 금융 지원 등 복합적 지원 방안이 필요하다는 주장이 있다. 고금리 환경에서 대출 조건을 완화하지 않으면 법인형 임대 프로젝트의 수익성 개선이 제한적일 수 있다는 우려도 존재한다.
결론
정부가 추진하는 기업형 임대 활성화는 개인 다주택자 중심의 비규범적 민간임대 시장을 공공과 기업이 함께 공급하는 구조로 재편하려는 시도다. 전세사기, 비자발적 퇴거, 전셋값 급등 같은 시장 불안정성을 해소하려는 정책 기조 변화로 봐야 한다. 세제 혜택만으로는 부족하며, 다음 단계를 고려해야 한다.
- 금융 조건 개선: 고금리 환경에서 장기 임대 프로젝트에 대한 대출금리 인하 또는 만기 연장 방안 검토
- 택지 공급 확대: 기업형 임대 사업자가 접근할 수 있는 건설 부지의 안정적 공급 체계 마련
- 규제 완화와 보호의 균형: 기업형 임대 활성화는 장려하되, 임대료 급등과 임차인 권익 이슈 사전 관리 체계 필요
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