정비사업(재건축·재개발) 투자 시장에서 세금은 더 이상 '무엇을 샀는지'가 아니라 '언제 살았는지, 언제 팔 때 세금인지'가 결정하는 시간의 함수다. 관리처분계획인가일, 멸실일, 준공일 같은 특정 시점이 개인 투자자의 취득세, 재산세, 양도소득세를 좌우한다. 문제는 이번 정부의 세제 개편안이 정비사업 조합원들의 세금 계산 방식을 구조적으로 바꾼다는 점이다.

정비사업 투자자가 놓치고 있는 세금 함정

일반 주택 매매와 정비사업 조합원의 세금 계산은 근본적으로 다르다. 입주권이라는 특수한 자산이 개입되기 때문이다. 입주권은 재산세 계산에서는 '주택'이 아닌 것으로 취급돼 불리하지만, 다른 집을 팔 때 '몇 채를 소유했는지' 세는 기준에서는 '주택'으로 계산되어 다시 불리해진다. 이러한 이중성이 정비사업 투자자들이 세금을 예측하기 어렵게 만드는 주요 원인이다.

프리미엄(웃돈)이 붙은 매매가만 보고 계약한 뒤, 뒤늦게 취득세·재산세 계산이 일반 주택과 완전히 다르다는 사실을 깨닫는 투자자들이 적지 않다.

원조합원과 승계조합원, 세금 출발선이 다르다

정비사업 양도세 계산에서 가장 중요한 구분은 원조합원과 승계조합원이다.

  • 원조합원: 관리처분계획인가일 이전에 그 땅이나 집을 취득한 사람. 완공 후 받는 새 아파트는 '원래 살던 집이 그대로 이어진 것'으로 취급되므로, 취득 시기가 맨 처음 낡은 집을 샀던 날로 인정된다. 보유기간과 거주기간을 예전 것과 새것을 합쳐서 계산한다.

  • 승계조합원: 인가일 이후 입주권을 사들인 사람. 입주권을 산 날이 취득 시기가 되고, 비과세 혜택과 장기보유특별공제도 그날부터 새로 시작한다.

같은 신축 아파트를 받아도 구매 시점에 따라 세금 기초가 완전히 달라진다.

장기보유특별공제 개편, '보유'에서 '거주' 중심으로

이번 세제 개편안이 정비사업 조합원들에게 미치는 가장 큰 변화는 장기보유특별공제가 '보유'가 아니라 '거주'를 중심으로 다시 짜인다는 방향성이다. 다만 정기국회 심의가 남아 세부 내용은 달라질 수 있다.

이는 정비사업 조합원에게 구조적 문제가 될 수 있다. 공사하는 몇 년 동안 그 집에 살고 싶어도 살 수가 없기 때문이다. 이를 보완하기 위해 정부는 하나의 장치를 마련했다.

공사 기간의 보완 장치, 그러나 한계가 있다

재건축·재개발의 경우 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 그 집에 계속 살고 있었다면, 인가일부터 새 아파트에 입주할 수 있는 날까지의 공사기간 중 절반을 '거주한 것'으로 쳐주는 것이다.

그러나 여기에 중요한 함정이 있다. 이 보완 장치는 장기보유특별공제를 얼마나 받을지 계산할 때만 적용되며, 세금을 아예 안 내도 되는 '1가구 1주택 비과세'를 받기 위한 2년 거주 요건 자체를 채워주는 건 아니다.

결론

지금 정비사업 투자를 검토한다면 투자금 규모만 봐서는 안 된다.

실행할 다음 단계:

  • 원조합원인지 승계조합원인지 구분하고, 관리처분계획인가일이 언제인지 정확히 파악하기
  • 장기보유특별공제 개편안의 구체적 내용이 확정되는 정기국회(2026년) 결과를 추적하기
  • 신축 아파트 입주 시까지의 거주 가능 여부를 미리 계산해 비과세 혜택 가능성 검토하기

투자 수익률은 시세 상승이 아니라 세금 절감에서도 나온다.

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