한미글로벌과 희림종합건축사사무소가 구성한 컨소시엄이 9월 7일 은마아파트 재건축 정비사업의 건설사업관리(CM·PM) 협력업체로 선정되었다. 1979년 준공된 4424가구 규모의 노후 단지가 본격적인 정비사업 단계에 진입하는 시점에 사업 관리 체계가 갖춰지게 된 것이다.
현황: 노후 단지의 정비사업 착수, 관리체계 정립 단계
은마아파트는 47년 전 준공된 대규모 노후 단지다. 조합은 7월 사업시행계획인가를 받아 공식적으로 재건축 정비사업을 승인받았고, 지난달 CM·PM 협력업체 입찰을 공고했다. 이번 선정은 3개 업체의 평가 결과이다.
한미글로벌과 희림은 착공 전 단계인 프리콘(Pre-con) 건설사업관리를 맡는다. 이 단계에서 공사비와 시공사 도급계약 조건을 검토하고 사업비를 줄이기 위한 방안을 마련한다. 본격적인 공사에 들어가기 전에 설계 안에서 불필요한 비용을 찾아내고 시공사와의 계약 조건을 사전에 협상하는 것이 핵심 역할이다.
설계 단계에서는 가치공학(VE)과 경제성 검토를 통해 사업비 절감 방안을 찾는다. VE는 설계 품질을 유지하면서도 불필요한 기능이나 중복 항목을 제거하는 기법으로, 실제 건설비 절감에 직결된다.
원인: 노후 재건축의 필요성과 공사비 관리의 중요성
재건축 정비사업에서 CM·PM 제도가 중시되는 이유는 조합원들의 분담금 부담과 직결되기 때문이다. 47년 경과한 단지의 적정한 신축에는 상당한 공사비가 필요한데, 이 비용을 최소화하면서도 품질을 보장하는 것이 사업 성공의 열쇠다.
은마아파트 조합은 사업시행인가 이후 공사비, 조합원 분담금, 시공사 계약, 관리처분계획, 이주 및 철거 일정 등 주요 절차를 진행해야 한다. 이 과정에서 CM·PM 업체의 역할은 공사비의 적정성을 검증하고 시공사와의 계약 협상을 지원하는 데 집중된다.
정비사업의 성패는 초기 단계의 비용 관리에 달려 있다. 설계 단계에서의 적절한 절감과 시공 단계에서의 원가 관리가 조합원의 부담을 줄이고 사업 추진력을 높인다.
전망: 단계별 절차 진행과 공사 실행 단계로
한미글로벌과 희림 컨소시엄은 Pre-con 단계에서 설계 안을 분석하고 공사비를 줄이기 위한 VE를 진행할 예정이다. 이어 관리처분계획 수립, 이주 및 철거 일정 수립 등이 진행되면서 실제 시공이 가능한 상태로 사업이 진행된다.
은마아파트는 4424가구라는 대규모 단지인 만큼, 단계별 절차가 순차적으로 진행되는 것이 중요하다. Pre-con 단계에서 적절한 비용 절감안이 도출되면 이후 시공 단계에서의 분쟁을 줄일 수 있다.
이번 CM·PM 협력업체 선정은 노후 재건축 단지가 정상적인 사업 관리 체계 속에 진입했음을 의미한다. 향후 몇 개월간 설계 검토와 경제성 분석이 이루어지고, 그 결과에 따라 시공사 선정과 실제 공사 착공 시점이 결정될 전망이다.
결론
은마아파트 재건축 정비사업은 사업시행계획인가(7월)에서 CM·PM 선정(9월)으로 단계를 밟고 있다. Pre-con 단계에서 공사비 절감과 계약 조건 협상을 통해 조합원의 분담금 부담을 낮추는 것이 당면 과제다.
실무적 시사점:
- 재건축 조합: 설계 VE 과정에서 필수 기능과 절감 대상을 명확히 구분해야 함
- 시공사 지원자: Pre-con 단계의 공사비 기준선을 정확히 파악하고 입찰 준비
- 부동산 투자자: 이주 및 철거 일정 등 후속 절차 공개 시점 주시
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