8년 하락론자의 변심, 무엇이 바뀌었나
지난 8년간 한국 집값 하락을 주장해온 이광수 광수네복덕방 대표가 돌연 다른 신호를 보내고 있다. 2018년 집값 하락 저서 출간 이후 일관된 하락론으로 '명픽'이라 불리는 그가 최근 유튜브 채널 '최욱의 매불쇼'에 출연해 "지금 대한민국이 이대로 가면 부동산 폭등이 나올 수도 있다"고 언급했다. 정부도 이 진단을 눈여겨보는 상황이다. 이재명 대통령은 지난 7월 부동산 대토론회에서 이 대표 영상을 많이 본다며 발언권을 직접 주었다. 서울 집값 억제를 목표로 하는 정부가 명픽의 의견을 정책 수립에 참고하고 있다는 신호다.
이 변심의 근거는 무엇인가. 이광수 대표가 제시한 핵심은 광의통화(M2) 증가다.
광의통화의 급증이 만드는 경제 신호
광의통화(M2)는 시중에 풀려 있는 돈의 총량을 의미한다. 이 대표는 한국은행 자료를 근거로 "돈이 증가하니까 돈의 가격은 떨어지고 물건의 가격은 올라갈 수밖에 없다"고 분석했다. 경제학 기초에 충실한 진단이다. 공급(돈)이 증가하면 수요(물건)는 변하지 않을 때, 상대적 가치는 역전된다. 부동산은 공급이 고정된 자산이므로 이 효과가 특히 크게 작용한다.
이 논리는 현 정부의 금리 정책과 배치된다. 이재명 대통령은 지난달 30일 X(옛 트위터)를 통해 "고금리로 집값이 급락할 것"이라고 주장했다. 반면 이 대표는 이를 "굉장히 안이한 생각"이라며 반박했다. 그의 지적은 이렇다: "금리를 올려도 물가가 더 많이 오르기 때문에 실질금리는 마이너스다. 금리 인상은 아무런 영향을 못 미치고, 지금이라도 대출을 받아서 집을 사게 한다."
실질금리 마이너스, 정책의 역설
여기서 주목할 점은 실질금리의 개념이다. 실질금리는 명목금리에서 기대 인플레이션을 뺀 값이다. 금리를 올려도 물가 상승(인플레이션)이 더 크면 실질금리는 오히려 떨어진다. 이는 차입자에게 유리한 환경을 만든다. 고금리 시대에도 돈을 빌려 자산(부동산)을 매입하는 것이 합리적 판단이 될 수 있다는 뜻이다.
정부가 금리만으로 부동산 수요를 억누르려 한다면, 광의통화 관리 같은 다른 도구를 함께 써야 한다는 진단이 나오는 배경이다. 이 대표는 "이런 상황이 2028년까지 계속될 것"이라 언급하며 중장기 우려를 표했다.
정책과 시장의 괴리, 어디로 향할 것인가
현재 상황은 다음과 같이 정리된다.
- 광의통화는 증가 추세를 유지하고 있다
- 명목금리는 인상되고 있으나 실질금리는 음수 상태일 가능성이 높다
- 정부는 금리와 규제로 부동산 상승을 억제하려 하고 있다
- 하지만 유동성 과다 상황 속에서 정책 수단의 효과는 제한적일 수 있다는 평가가 나온다
이광수 대표의 변심은 단순한 입장 변화가 아니라, 거시경제 지표와 정책 효과에 대한 재평가를 반영한다. 8년간 하락을 주장한 전문가마저 "폭등 가능성"을 언급하는 것은 시장 심리에 영향을 미칠 수 있다.
결론
현재 부동산 시장은 기울어진 운동장에 서 있다. 한쪽에는 정부의 억제 정책과 고금리 시그널이 있고, 다른 한쪽에는 시중 유동성의 증가와 마이너스 실질금리가 있다. 어느 한쪽이 우위를 점할지는 단기간에 명확하지 않다.
실무 관점에서 취할 수 있는 고려사항:
- 정책 변화 모니터링: 광의통화 관리 정책이 추가로 나올 가능성을 지속 관찰
- 장기 자산 관점: 금리와 물가 동향을 동시에 추적하되, 단순 금리 인상만으로는 자산가격 억제가 어려울 수 있다는 점 인식
- 2028년 시나리오 대비: 현 상황이 2028년까지 지속된다면 후반부에 변곡점이 올 수 있으므로 정책 발표와 경제 지표 변화에 주목
- #부동산폭등
- #광의통화
- #실질금리
- #부동산시장전망
- #2028년시나리오