현황: 5년 고정 주담대의 재조정이 시작된다
주택담보대출 금리 상승으로 “월급은 똑같은데, 월 50만원씩 어디서 구하느냐”는 차주들의 부담이 커지고 있다. 핵심은 2021년 9월부터 2022년 8월까지 실행된 5년 고정형 주담대다.
5년 고정형은 대출 후 5년 동안 금리가 유지되고, 이후 변동금리로 바뀌는 상품이다. 당시 4대 시중은행이 신규 취급한 대출 규모는 12조8875억원이다. 이 대출이 현재 4대 은행 주담대 고정금리 중간값인 연 5.9%로 갱신된다고 가정하면, 차주들의 연간 이자 부담은 기존보다 2660억원 늘어난다.
구체적으로 2021년 9월 평균 금리인 연 3.11%로 3억원을 빌린 차주는 원리금균등상환 기준 월 상환액이 약 128만원에서 178만원으로 증가한다. 월 50만원, 연간 600만원의 추가 부담이다.
원인: 기준금리와 시장금리가 동시에 압박한다
주담대 금리 급등의 직접적인 원인은 기준금리 인상과 은행 조달비용 상승이다. 한국은 올해 7월과 8월 기준금리를 두 차례 올려 연 3.0%로 높였다. 미국 연방준비제도도 16일 기준금리를 연 3.75~4.0%로 0.25%포인트 인상했다.
시장금리의 움직임도 불리하다. 미국 국채 10년물 금리는 14일 장중 5%를 넘었고, 15일에는 한때 5.041%까지 상승했다. 이는 2007년 7월 이후 가장 높은 수준이다. 미국 국채 금리는 글로벌 시장금리의 기준 역할을 하기 때문에 국내 은행의 대출금리에도 상승 압력으로 작용한다.
실제 5대 은행의 주담대 고정금리 상단은 지난해 말 연 6.23%에서 최근 연 7.29%로 1.06%포인트 올랐다. 한국경제신문은 고정금리가 연 8%를 넘을 수 있다는 전망도 전했다.
금리 불확실성이 커지면서 대출 선택도 변하고 있다. 한국은행에 따르면 7월 주담대 신규 취급액 가운데 변동형 금리 비율은 68.3%다. 지난해 7월 11.2%보다 크게 높아진 수치다. 다만 변동형은 향후 기준금리와 시장금리에 따라 상환액이 다시 달라질 수 있다는 점을 함께 고려해야 한다.
전망: 갱신 시점이 차주의 핵심 위험이 된다
앞으로의 부담은 모든 차주에게 동시에 발생하기보다, 5년 고정기간이 끝나는 순서대로 나타날 가능성이 크다. 금리 갱신 시점의 시장금리가 현재 수준에 머물거나 더 오르면 월 상환액 증가가 현실화된다.
연체 지표도 부담을 보여준다. 국내 은행의 주담대 연체액은 2022년 말 644조3000억원에서 올해 6월 말 779조2000억원으로 21% 증가했다. 같은 기간 1개월 이상 원리금이 밀린 연체액은 1조원에서 2조2000억원으로 늘었다.
다만 뉴스에 제시된 금리 전망은 확정값이 아니다. 미국과 한국의 기준금리, 미국 국채 금리, 은행의 조달비용이 어떻게 움직이는지에 따라 실제 갱신금리는 달라질 수 있다.
결론
이번 이슈의 본질은 주택가격보다 대출금리 재조정에 따른 현금흐름 악화다. 특히 2021년 9월부터 2022년 8월 사이 5년 고정형 주담대를 받은 차주는 갱신 시점을 반드시 확인해야 한다.
- 대출 만기와 금리 갱신일을 확인한다.
- 현재 금리 적용 시 월 상환액과 연간 증가액을 직접 계산한다.
- 고정형과 변동형의 금리 수준뿐 아니라 향후 금리 변동 위험까지 비교한다.
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