비거주 1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제가 현행 12억원으로 유지되면서 부동산 시장의 구조적 변화가 예상되고 있다. 정부가 지난달 3일 9억원으로 축소하겠다고 발표한 지 불과 29일 만에 결정을 번복한 이 조치가 강남 등 고가 주택 지역의 호가 추이에 영향을 미칠 것으로 보인다.
종부세 기본공제, 원상복구로 확정
재정경제부는 이달 종합부동산세법을 포함한 세법 개정안 11개를 최종 확정했다. 비거주 1주택자의 공제액은 당초 개편안의 9억원에서 다시 12억원으로 상향 조정되었다. 비거주 부부 공동명의의 경우도 기존 각 4억원에서 6억원으로 높아져, 부부 합산 12억원 수준을 유지한다.
한편 실거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 상향되고, 거주 부부 공동명의는 각 9억원이 유지된다. 세제 개편의 급락 방향은 꺾이면서, 시장에서는 세금 부담 완화에 따른 거래 심리 변화에 주목하고 있다.
급매물 소진 → 호가 상승 시나리오
세제 개편의 핵심은 세금 때문에 서두르는 매도 수요의 감소다. 우리은행 부동산리서치랩장 함영진 연구원은 "최근 대출규제와 높은 주택가격으로 매수자의 자금 여력이 제한된 상황에서 세금 때문에 급하게 매도할 물건이 늘어나는 것이 강남권 시장에 가격 조정 압력으로 작용할 수 있었으나, 이번 조치로 그런 가능성이 작아졌다"고 분석했다.
세제 개편이 발표되며 나온 급매물들이 소진될 경우, 매도자들은 매물을 거둬들이거나 호가를 다시 높이면서 가격 회복이 이루어질 수 있다는 전망이다. 특히 강남권 등 고가 주택 밀집 지역에서 이 같은 움직임이 뚜렷할 것으로 예상된다.
"똘똘한 한 채" 선호 지속의 의미
시장에서는 세제 개편 이후에도 세금 부담을 감당할 수 있는 수준 내에서 입지가 좋은 주택 한 채를 확보하려는 수요가 계속될 것으로 본다. 보유세 강화 기조가 유지되는 한, 다주택 보유보다는 핵심 입지의 우량 주택 한 채에 자산을 집중하는 선호가 일관될 것이라는 의미다.
이는 거래량 감소와 가격 양극화를 심화시킬 수 있다. 입지와 상태가 좋은 주택에는 수요가 몰리고, 그 외 주택은 시장성이 떨어지는 구조가 고착될 가능성이다.
전세 시장에 미친 파급효과
보유 주택을 임대하던 비거주 1주택자들이 세 부담을 피해 보유 주택으로 복귀할 유인이 줄어든다. 함영진 랩장은 "임대인이 세금 때문에 매도할 필요성이 줄면서 매매시장 매물은 덜 나오고 기존 주택을 계속 임대하면서 전세 공급은 일부 유지될 것"이라고 설명했다.
다만 서울 전세 시장의 안정화는 이번 세제개편안 수정만으로 판단하기는 제한적이다. 규제지역 지정, 신규 입주 물량, 전세대출 규제, 월세 전환 등 다양한 변수가 함께 작용하기 때문이다.
결론
종부세 기본공제 12억원 유지는 급매물 압력을 완화시키는 방향으로 작용한다. 세금 부담이 덜해지면 매도 서두름이 줄어들고, 결국 시장에 나온 물건들이 소진된 후 호가 회복 시나리오로 이어질 수 있다. 동시에 입지 좋은 주택 한 채에 자산을 집중하려는 수요는 더욱 강해질 것으로 예상된다.
실무 적용 팁
- 현재 보유한 주택의 입지와 상태를 객관적으로 재평가하고, 향후 세금 부담 추이에 대비한 자산 배분 계획 수립이 필요하다.
- 강남권 등 고가 지역의 급매물 소진 시점과 호가 반등 시기를 모니터링하며, 시장 수급 변화를 조기에 포착하는 것이 중요하다.
- 임차인 입장에서는 전세 공급 안정화가 제한적일 수 있으므로, 장기 주거 계획에서 월세 전환 가능성도 함께 고려해야 한다.
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