현황: 임대사업 수익성 위기, 공급 절벽 심화
정부가 기업형 임대사업자의 종합부동산세(종부세) 부담을 낮추는 방안을 검토하고 있다. 전월세난이 가중되는 가운데 민간 부문의 임대주택 공급을 촉진하기 위해 세제 혜택을 검토하려는 포석이다.
현재 기업형 임대사업의 수익성 위기가 심각하다. 연 5% 수준의 임대수익률을 기대했던 자산도 종부세가 매년 부과되면 실질 수익률이 1~2%대로 떨어진다. 이는 시중금리와 비교해도 현저히 낮은 수준으로, 기업형 사업자들이 신규 투자를 꺼리게 만들고 있다. 그 결과 임대주택 공급이 급속도로 줄어들며 '공급 절벽'이 현실화되고 있다.
원인: 규제 강화 이후 매입임대 시장 위축
이 문제의 근원은 10·15 부동산 대책의 규제에 있다. 대책 이후 조정대상지역의 매입임대사업자는 종부세 합산 배제 혜택을 받지 못하게 됐다. 기존 주택을 사들여 임대주택으로 운영하는 매입임대 방식이 사실상 제약받게 된 것이다.
반면 새로 주택을 짓는 건설임대사업자는 일부 조건을 충족하면 종부세 합산 배제를 신청할 수 있다. 구체적으로는 전용면적 149㎡ 이하이면서 공시지가 12억원 이하인 주택일 때만 가능하다. 이 같은 이중 구조가 매입임대 시장을 위축시켰다.
종부세 부담은 기업형 임대의 핵심 수익성을 훼손한다. 다수의 주택을 장기 보유해야 하는 사업 특성상 '다주택자'로 묶여 높은 중과세율이 적용되기 때문이다. 이것이 전월세난을 악화시키는 악순환으로 작동하고 있다.
정책 전환: 20년 장기 임대 모델에 세제 인센티브
정부는 이 악순환을 끊기 위해 세제 완화 방안을 설계하고 있다. 국토교통부 관계자는 "공급 효과가 있는 부분에 대해서는 종부세 규제 완화가 필요하다는 입장"이며 "관계기관과 논의할 계획"이라고 밝혔다.
핵심 방안은 8월 13일 공급 대책에서 신설한 '20년 이상 장기 임대 모델'이다. 이 모델에 법인 사업자의 참여를 유도하기 위한 인센티브로 종부세 합산 배제 혜택이 유력하게 검토되고 있다. 즉, 20년 이상 장기 임대를 약속한 기업형 사업자에게는 다주택 중과세를 적용하지 않겠다는 전략이다.
정부는 연내 민간임대주택 공급 촉진을 위한 정책 패키지를 발표할 예정이다. '공급 생태계 복원'의 핵심 축으로 기업형 임대주택을 키우려는 의도가 반영된 것이다.
시사점: 투자 수익성 개선과 정책 과제
종부세 합산 배제 혜택이 부여된다면 기업형 사업자의 투자 의사결정이 크게 달라질 것으로 보인다. 현재의 1~2%대 수익률에서 벗어나 시중금리 수준의 수익성으로 회복될 가능성이 있기 때문이다. 이는 민간 임대 공급이 다시 활성화될 수 있다는 의미다.
다만 현행 제도의 불균형이 해결되면서 새로운 이슈가 생길 수 있다. 매입임대와 건설임대 간의 형평성 문제, 20년 임대 약속 이후의 이탈 리스크 등을 어떻게 관리할지가 향후 정책 설계의 관건이다.
결론
기업형 임대사업자에 대한 종부세 합산 배제 혜택 검토는 공급 위기를 타개하기 위한 실질적 대응으로 평가된다. 정부가 규제 완화를 통해 민간 부문의 역할을 확대하려는 신호다.
기업형 임대사업자는 다음을 주목해야 한다. 첫째, 연내 발표될 정책 패키지의 구체적 조건(대상 범위, 임대기간, 적용 시기, 혜택 규모)을 주시한다. 둘째, 현재 매입임대와 건설임대의 조건 차이가 정책 시행 시 어떻게 통합될지 면밀히 검토한다. 셋째, 종부세 혜택을 받기 위한 20년 장기 계약의 구속력과 조기 이탈 시 페널티를 사전에 파악한 후 투자 의사결정을 내린다.
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