세제개편으로 양도세 혜택 축소가 확정되면서 등록임대업자들의 주택 처분이 급해졌다. 그런데 정비구역으로 지정된 주택들은 법적 장벽에 막혀 팔 수도 없는 상황이 벌어졌다. 투기과열지구 내 정비사업은 거주 5년·보유 10년을 모두 충족한 주택만 조합원 지위 양도를 허가하는데, 임대업자들은 거주 요건을 충족할 수 없기 때문이다. 이언주 의원이 이 모순을 해결하기 위해 조세특례제한법 개정안을 추진하고 있다.
정비사업 중 주택 매도 불가, 구체적 상황
서울의 한 등록임대업자 A씨는 세제개편 이후 기존 세금 혜택을 유지받기 위해 임대주택 매도를 결정했다. 그런데 단지가 정비구역으로 지정되더니 이후 조합 설립까지 완료된 상황이 벌어졌다. 투기과열지구 내 정비사업에서는 거주 5년과 보유 10년을 동시에 만족하는 경우만 조합원 지위를 양도할 수 있는데, A씨는 투자 목적의 임대업자이므로 거주하지 않아 요건을 충족할 수 없었다. 결국 주택을 팔 수 있는 법적 경로 자체가 사라진 것이다.
이는 개별 사건이 아니다. 정비사업이 진행 중인 다수의 임대주택이 같은 상황에 처해 있다. 거주 요건은 투기 억제를 목표로 설계된 규제지만, 결과적으로는 전월세 공급에 기여해온 임대업자들을 예상치 못하게 배제한 형태가 되었다.
정비사업 기간을 '계산 제외'로, 이언주 의원안의 핵심
이의원실이 준비 중인 조특법 개정안은 정비사업이 진행되는 동안을 양도세 혜택 유지 기간에서 제외하는 것을 골자로 한다. 쉽게 말해, 정비사업으로 주택을 못 판 기간은 세어주지 않겠다는 의미다.
정부 확정안과의 차이:
- 정부 확정안: '이전고시일 이후 1년까지' → 최대 1년만 혜택 유지
- 이언주 의원안: 정비사업 기간 제외 후 '거래 제한 사유 해제 이후 최소 1년' → 거래 가능 후 최소 1년 보장
이 구분이 중요한 이유는 정비사업이 5년, 10년 지속될 수 있기 때문이다. 만약 정비사업이 10년 진행되는 동안을 제외한다면, 임대업자는 거래가 가능해진 후 최소 1년의 여유를 갖게 된다.
임대업계 고위관계자의 평가는 "해석하기에 따라 5년이든 10년이든 세금 혜택 유지 기간이 늘어날 수도 있다"는 전망을 제시했다. 구체적인 기산일·종료일 및 적용 기준은 대통령령으로 정하기로 했다.
이의원실은 "등록임대업자들은 특정 기간 전월세 공급에 공을 세워온 사람들이며, 의무를 완료한 임대인들에게 매도 기간의 여지를 열어주겠다"고 설명했다.
정책 개선도 부족하다는 현장의 목소리
이번 개정안이 부분적 구제를 제시하더라도, 임대업계는 "좀 더 광범위한 개선책이 필요하다"고 지적한다. 이유는 세 가지다.
첫째, 토지거래허가 등 다른 규제가 여전히 남아 있다. 양도세 혜택 연장만으로는 정비사업 중인 주택의 거래 전체를 풀 수 없다는 뜻이다.
둘째, 2028년 의무임대기간 종료의 타이밍. 현재 기준으로 2028년까지 의무임대가 끝나는 임대사업자들이 줄줄이 나타난다. 이들이 동시에 시장에 물량을 내놓을 경우 전월세 시장 변동성이 상당할 수 있다.
셋째, 대통령령 기준의 실무 적용 불확실성. 아직 정해지지 않은 구체적 기준이 실제 신청 시 혼란을 초래할 가능성이 있다.
결론
정비사업의 거주 요건과 세제개편의 급변이 겹치면서 등록임대업자들이 예상 밖의 난제에 봉착했다. 이언주 의원의 조특법 개정안은 이 중 양도세 혜택 유지 기간을 완화해 구제 수단을 마련한다. 다만 토지거래허가 등 남은 규제, 그리고 2028년 대량 만료를 앞두고 정부의 추가 정책 개선이 실제 시장 안정성을 좌우할 것으로 보인다.
실무자의 확인 항목:
- 조특법 개정안의 국회 일정 모니터링
- 대통령령 공고 및 적용 기준 확인
- 지역별 정비사업 현황과 조합원 자격 재검토
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