매매·전세 가격차, 역대급으로 확대 중
서울 아파트의 매매가와 전셋값 사이 격차가 갈수록 벌어지고 있다. KB부동산 통계에 따르면 2026년 8월 서울 아파트 평균 매매가는 16억 739만 원, 평균 전셋값은 7억 1178만 원으로 그 차이가 8억 9561만 원에 달했다.
지난해 같은 시기 차이가 7억 7045만 원이었던 것과 비교하면 단 1년 만에 1억 2516만 원이 더 벌어진 것이다. 2025년 8월 매매가(14억 2224만 원)와 전셋값(6억 5179만 원)이 각각 올랐지만, 매매가의 상승 속도가 훨씬 빨랐다는 의미다.
강북이 더 빠르게 격차 확대 중
지역 간 격차 추이는 흥미로운 양상을 보인다.
- 강남 11개구: 매매가 19억 9016만 원, 전셋값 8억 8057만 원, 매매·전세 차이 11억 959만 원(1년 전 대비 7639만 원 확대)
- 강북 14개구: 매매가 11억 8129만 원, 전셋값 5억 9351만 원, 매매·전세 차이 5억 8778만 원(1년 전 대비 1억 1110만 원 확대)
절댓값으로는 강남의 격차가 크지만, 격차가 벌어지는 속도는 강북이 더 가팠다. 강북이 1년간 1억 1110만 원씩 벌어진 반면 강남은 7639만 원만 벌어진 것. 전세 시장의 약세가 강북에서 더 심해지고 있음을 시사한다.
공급 공백이 근본 원인
이런 격차 확대의 핵심 원인은 주택 공급의 시차에 있다. 정부는 올해부터 2030년까지 수도권 135만 가구 착공 목표를 제시했고, 최근 8·13 대책으로 신규택지 10만 가구를 포함해 23만 가구 이상 추가 공급을 추진 중이다.
그러나 실제 현장은 다르다. 올해 상반기 기준 전국 주택 착공은 11만 8000가구로 전년(10만 3000가구) 대비 14.4% 증가했지만, 수도권은 6만 5000가구로 전년(6만 6000가구) 대비 0.7% 감소했다.
대한건설정책연구원 이호일 부연구위원은 최근 보고서에서 "수도권 공급 공백이 지속될 것"이라며 8·13 대책에 따른 착공 기간 단축 효과가 체감되기까지 "상당한 시차가 발생할 것으로 예상된다"고 지적했다. 인허가 실적도 동반 감소세를 보이고 있어 선행지표가 우호적이지 않다는 뜻이다.
전세 시장의 구조적 약화
공급 부족이 장기화되면서 매매 심리는 강하지만 전세 수급은 악화되는 현상이 두드러진다. 전세는 전 국민 주택담보대출과 관련된 금융 정책에 민감한데, 대출 규제 기조가 유지되면서 전세 자금을 조달하기 어려워진 세입자들이 늘어나고 있다. 동시에 오너들은 매매 가격 상승으로 인한 자산 증가를 기대하며 전세 공급을 줄이는 추세를 보이고 있다.
결론
서울 아파트 매매·전세 가격차의 확대는 단순한 시장 현상이 아니라 공급 정책의 시차와 금융 규제의 누적 효과가 빚어낸 결과다. 정부의 공급 목표가 현장에 반영되려면 최소 2~3년이 더 필요할 것으로 보인다.
세입자 입장에서는 전세 보증금 규모가 커질수록 대출 가능 한도와의 격차가 벌어져 실질적 주거비 부담이 급증한다. 매매 심리가 강한 만큼 자산 회전을 고려한 중기적 주거 계획 재검토와 대출 가능성 미리 확인, 장기 전세나 월세 병행 등 대체 옵션 검토가 필요한 시점이다.
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