정부의 실거주 의무 실태조사 돌입
국토교통부는 최근 국회 업무보고에서 분양가상한제 주택의 실거주 의무 위반에 대한 대대적 실태조사를 추진하겠다고 밝혔다. 분상제 주택의 실거주 3년 유예가 2024년 3월부터 시행된 지 1년 6개월. 유예기간 만료가 임박한 현시점에서 정부가 본격적으로 집행 체계를 갖추고 있다.
분양가상한제와 실거주 의무의 구조
분양가상한제가 적용되는 주택은 분양가 대비 시세 비중에 따라 실거주 의무가 부과된다. 구체적으로는:
- 공공택지 주택: 분양가가 시세 80% 미만이면 5년, 80~100%이면 3년 의무
- 민간택지 주택: 분양가가 시세 80% 미만이면 3년, 80~100%이면 2년 의무
분양가가 인근 시세보다 비싸게 책정될 때는 실거주 의무가 적용되지 않는다. 2024년 12월 접수된 서초구 방배동 '아크로 리츠카운티'는 분양가가 시세보다 높다는 판단에 따라 실거주 의무가 면제됐으나, 최대 8억원대 시세차익을 기대할 수 있는 단지였다. 한국투자증권 부동산 전문위원은 "지자체가 어떤 단지를 주변 시세 기준으로 하느냐에 따라 달라질 수밖에 없는 구조"라고 지적했다.
위장전입 적발, 통신·카드·TV 이용정보로 검증
위반 행위를 차단하기 위해 정부의 조사 방식도 정교해진다. 서류상 전입 여부만 확인하는 방식에서 벗어나 실제 생활 여부를 중심으로 점검하는 쪽으로 전환한다. 구체적 조사 방법은:
- 조사관의 직접 방문과 현장점검 병행
- 통신사 이용정보, 신용카드 거래 기록 활용
- TV 수신자료와 관리사무소 보유 자료 연동
- 유예 신고(개시·종료시점)의 의무화
이는 단순히 전입신고 여부만으로는 적발이 어려운 위장전입을 적극 적발하겠다는 의지를 보여준다.
처벌 규정과 실행 시기
실거주 의무 기간에 실제 거주하지 않으면서 거주한 것처럼 속인 경우 주택법에 따라 징역 3년 이하 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 현재는 위반 사항에 대한 적발 체계를 정비하는 단계이며, 세부 실태조사는 내년 초부터 본격 시행될 것으로 보인다.
결론
분양가상한제 실거주 의무는 저가 분양으로 주택을 공급받은 구매자가 일정 기간 실제로 거주하도록 하는 공공성 규제다. 그간 지자체별 기준이 상이하고 집행이 미흡했던 부분을 정부가 본격 바로잡고 있다. 위반 시 징역 3년까지 부과되는 만큼, 3년 유예기간 말료를 앞두고 해당 주택 소유자는 실거주 여부를 점검하는 것이 필요하다. 부동산 관련 정책이 강화되는 추세에서 개인의 투자 판단과 법적 리스크 관리를 함께 고려해야 한다.
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