서울 아파트의 역전된 가격
올해 1~7월 서울에서 전용면적 84㎡(국민평형, 국평)가 같은 단지의 85㎡ 이상보다 비싸게 거래된 사례는 386건으로, 지난해 같은 기간 147건의 2.6배다. 역전 현상이 발생한 단지도 84곳에서 162곳으로 늘었다.
성동구 청계벽산의 지난 7월 거래를 보면 84㎡가 17억1000만원, 114㎡가 15억6000만원에 팔려 1억5000만원 차이가 났다. 관악구 관악우성도 84㎡ 11억8500만원 대 114㎡ 10억6000만원으로 1억2500만원 역전이 발생했다.
정책 규제의 연쇄 효과
대출 규제 강화로 전월세 물량이 급감한 가운데, 토지거래허가제와 세제 개편으로 인한 집주인의 매도 우려가 겹쳤다. 결과적으로 매수층이 실수요자(자기 집으로 쓸 목적의 구매자) 중심으로 재편되었다.
실수요자들은 대출 부담이 작고 판매가 쉬운 30평대에 집중한다. 일부 정책대출과 사내대출에 면적 제한이 적용되는 것도 국평 선호도를 높인다. 강북구의 한 중개업소 관계자는 "대출 부담이 작고 팔기 쉬운 30평대 문의가 가장 많다"며 "매도자 우위 시장이라 거래 시마다 신고가가 나온다"고 설명했다.
지역 집중과 앞으로의 전망
가격 역전은 중저가 아파트가 밀집한 비강남권에 집중된다. 올해 1~7월 기준 관악구 52건, 성북구 51건, 동대문구 39건, 구로구 34건, 은평구 31건 순이다. 뉴스에 따르면 대출과 세제 규제가 누적되며 이 추세는 당분간 지속될 전망이다. 서울 외곽의 15억원 이하 아파트에서 신고가 거래가 이어지고 있기 때문이다.
정책 변화의 신호
부작용이 커지면서 여당도 움직이고 있다. 국회 재정경제기획위원회 민주당 간사는 "국회 논의 과정에서 최종적으로 다듬어질 것"이라고 했다. 장기보유특별공제 한도 조정, 종합부동산세 세율, 비거주 1주택자 과세 방식 등이 국회에서 재검토될 가능성이 있다.
결론
국평 가격 역전은 대출 규제와 세제 개편이라는 거시 정책의 시장 영향이다. 2.6배 증가한 사례는 이 현상의 광범위함을 보여준다.
실거주자와 투자자가 확인할 사항은 다음과 같다.
- 대출 조건 재확인: 정책대출이나 사내대출 검토 시 면적 기준을 정확히 파악하자.
- 세제 논의 모니터링: 국회 재검토 과정에서 정책 변화 가능성이 있다.
- 비강남권 중저가 시세 추적: 향후 시장 변화를 판단하는 단서가 된다.
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