현황: 역대 최악의 공급 부족
서울 아파트 시장에 경고음이 울렸다. 3분기 신규 전월세 출회 예정 물량이 2만8724가구로 집계된 것이다. 통계 작성 이후 분기 기준 3만가구 밑으로 떨어진 첫 사례다. 전세만 따로 보면 1만2356가구로 2024년 이후 가장 저조하다.
4분기도 상황이 나아질 징후가 보이지 않는다. 총 2만9808가구의 출회 예정 물량이 예상되어 역시 3만가구를 넘지 못할 전망이다. 더 심각한 것은 현재 시장 매물까지 급감하는 현상이다. 1일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만9902건으로 1월 대비 13.7% 감소했고, 월세 매물은 20.8% 줄어든 1만6921건에 머물렀다.
1000가구 이상 대단지에서도 매물이 사라지는 중이다. 성북구 정릉풍림아이원(1971가구)의 경우 전세 매물이 전무하고 월세는 1건만 등록된 상태다.
원인: 정책 강화와 임차 구조 변화
이 같은 공급 급감의 배경에는 정책 변화가 있다. 토지거래허가제로 실거주 의무가 강화되면서 임대인들이 본인 집으로 직접 들어가는 사례가 늘어나고 있다. 투자 목적의 임대 기피 현상이 심화된 것이다.
동시에 전세의 월세화 추세가 물량 축소를 가속화하고 있다. 임대 수익률이 낮아지고 금리 부담이 높아지면서 전세 물량이 월세로 전환되지만, 임차인의 수급 불균형으로 실제 시장 공급 부족 상황은 해소되지 못하고 있다.
전망: 내년도 '극심한 주거난' 신호
더 심각한 신호는 선제적으로 나타나고 있다. 내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만2543가구로 올해 1만7698가구 대비 29.1% 감소할 것으로 예상된다. 1990년 이후 가장 낮은 수치다. 신규 공급까지 메마르는 상황에서 현 추세가 지속되면 하반기 주거난은 불가피하다.
가격 신호도 시장 긴장을 반영하고 있다. 서울 아파트 전세가격지수는 2023년 12월부터 일관되게 상승 중이고, 월세가격지수도 2024년 3월 이후 계속 오르고 있다. 공급 부족이 가격 상승으로 전환되는 악순환이 심화되는 형태다.
결론
공급 절감의 정책적 원인이 거스르기 어려운 구조 변화와 겹치면서 하반기 서울 주거 시장은 수급 불균형의 본격화 국면으로 접어들었다. 9월 가을 이사철은 사상 최악의 물량 부족 속에서 진행될 가능성이 크다.
실행할 사항:
- 전월세 결정 예정자는 현 계절이 매물 물량 최저점인 만큼 조기 선점 전략 재검토 필요
- 정책 변화가 임대차 시장 구조를 근본적으로 재편하는 중이므로 중장기 주거 계획 수립 시 정책 로드맵 확인 권장
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