2026년 9월 12일 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 서울 종로구 창신동 창신쌍용2 아파트 전용 64.66㎡가 8억 9,000만 원에 거래되어 최근 3년간 신고가를 기록했다. 동일 전용면적 기준 최근 3년 내 최고 거래가로, 한 달 전인 8월 8일 거래가 8억 5,000만 원이었던 것과 비교하면 400만 원 상승한 수치다.
종로구 부동산 시장의 역설
그런데 이 신고가 거래는 흥미로운 배경을 가진다. 종로구는 서울의 물리적 중심이지만 도시계획 규제가 집중되어 있고 대부분 상업지역으로 지정되어 있어 주거용 아파트 자체가 매우 희귀하다. 실제로 2026년 3월 매일경제 보도에 따르면 종로구는 도심업무지구와 인접하면서도 광화문·북촌·서촌 등 높은 장소성을 가진 지역들을 포함해 상대적으로 선호도가 높은 것으로 평가되고 있다.
그러나 같은 해 5월 보도에 따르면 종로구의 평균 매매가격은 2025년 5월부터 2026년 4월까지 15억 6,424만 원에서 14억 7,090만 원으로 5.97% 하락했다. 특히 이는 서울에서 유일한 하락 지역이다. 같은 기간 서울의 다른 지역들은 회복세를 보였던 것과 대조된다.
평균가 하락의 원인
이러한 모순의 근원은 종로구 부동산의 구조적 요인에 있다.
- 노후 주거지 비중: 1993년 준공 단지들이 30년 이상 경과
- 신규 공급 부족: 도시계획 규제로 인한 극도의 제한
- 재건축 기대감 약화: 자산 가치 상승 기대 제한
이들은 평균 매매가격의 하락으로 나타난다. 낮은 재건축 기대감은 특히 노후 주택 보유자들의 자산 재평가를 유도하고, 결과적으로 시장 전체의 약세로 이어진다.
창신쌍용2 신고가의 신호
이 맥락에서 창신쌍용2의 신고가 거래는 몇 가지를 시사한다. 첫째, 단지 자체가 지하철 6호선 창신역에서 도보 5분 거리의 교통 접근성을 갖추고 있으며, 919세대 규모의 충분한 유동성을 보유하고 있다. 둘째, 8월 중순부터 하반기에 걸쳐 신고가 거래가 나타났다는 것은 특정 수요층의 매수 관심이 지속되고 있음을 의미한다. 셋째, 신고가의 폭이 제한적(8억 5,000만 원에서 8억 9,000만 원)이라는 점은 시장의 전반적 상승 모멘텀이 강하지 않음을 시사한다.
결론
종로구의 상황은 서울 부동산 시장의 불균형을 상징한다. 높은 위치 가치와 낮은 재건축 기대감 사이의 괴리, 규제로 인한 신규 공급 부족이 장기적으로는 평균가 하락으로 나타나고 있다. 창신쌍용2의 신고가 거래는 이러한 시장 내에서 교통접근성과 유동성을 갖춘 개별 단지의 가치가 상대적으로 유지되고 있음을 보여준다.
향후 종로구 부동산 시장이 회복되려면 규제 완화로 인한 신규 공급 확대와 재건축 사업 추진이 필수적이다. 현재로서는 창신쌍용2 같은 '교통·유동성이 우수한 단지'에 선택과 집중이 일어나는 양극화 현상이 심화될 가능성이 높다.
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