현황: 저밀도 역세권을 복합거점으로
서울시가 역삼·자양동 저밀도 역세권에도 초고층 빌딩이 들어설 수 있는 성장거점형 복합개발을 추진하고 있다. 9월 15일 발표에 따르면 첫 사업지는 강남구 역삼동 선정릉역 환승역세권과 광진구 자양동 건대입구역 환승역세권이다.
서울시는 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1300%까지 적용해 업무·상업·문화·주거 기능을 결합한 대규모 복합거점을 조성한다는 구상이다. 용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적의 비율로, 수치가 높을수록 같은 토지에 더 많은 건축 공간을 확보할 수 있다.
뉴스에 따르면 서울의 사용 용적률은 8월 기준 역세권 277%, 비역세권 250%다. 서울시는 역세권이 입지에 비해 효율적으로 활용되지 못하고 있으며, 비역세권은 주택 정비사업 중심으로 개발돼 업무·상업·문화 시설이 부족하다고 판단한다.
원인: 정책 중심의 도시 구조 재편
이번 사업의 직접적인 원인은 서울시의 ‘서울 역세권 직·주·락 활성화 전략’ 후속 조치다. 직장과 주거, 여가 기능을 역세권에 함께 배치해 지역별 기능 격차를 줄이고, 서울을 다핵도시로 재편하려는 정책 방향이 반영돼 있다.
선정릉역 일대는 테헤란로에 집중된 강남 도심의 업무·문화 기능을 언주로와 선정릉역까지 확장하는 역할을 맡는다. 건대입구역 일대는 성수·건대권의 첨단산업, 청년인재, 문화·상업 기능을 연결하는 동북권 성장거점으로 계획된다.
사업성 보완 장치도 마련된다. 사업성이 상대적으로 낮은 11개 자치구는 증가한 용적률에 대한 공공기여 비율이 50%에서 30%로 낮아진다. 공공기여는 개발로 늘어난 이익의 일부를 공공시설이나 공공주택 등으로 환원하는 제도다.
금리·환율·산업 경기의 구체적인 영향은 참고 뉴스에 제시되지 않았다. 따라서 현재 확인되는 핵심 변수는 금융시장보다 용적률 상향과 공공기여 조정이라는 정책 조건이다.
전망: 개발 확산 여부가 핵심
서울시는 2030년까지 성장거점형 복합개발 28곳과 성장잠재권 활성화사업 42곳 등 총 70곳을 발굴할 계획이다. 특히 도봉로·동일로·통일로·공항대로·경인로·시흥대로를 성장잠재축으로 설정해 개별 사업지의 변화가 간선도로 전체로 확산되도록 관리한다.
다만 용적률 1300%가 곧바로 모든 필지의 초고층 개발을 의미하는 것은 아니다. 실제 사업성은 대상지의 정비계획, 공공기여, 업무·상업·주거시설 배분 등에 따라 달라질 가능성이 크다. 실무적으로는 선정릉역과 건대입구역의 위치만 확인하기보다, 향후 발표되는 사업 구상과 용도별 연면적 배분을 함께 확인해야 한다.
결론
역삼·자양동 개발은 단순한 주거 정비가 아니라 환승역세권의 저밀 이용을 업무·상업·문화·주거 복합거점으로 전환하려는 정책이다. 전망의 핵심은 용적률 상향 자체보다 실제 사업계획과 주변 지역 확산 여부에 있다.
- 선정릉역·건대입구역 일대의 후속 사업 구상을 확인한다.
- 용적률과 함께 공공기여 비율, 시설별 배분을 검토한다.
- 2030년까지 추진되는 70곳의 성장거점 계획과 간선도로 축의 연계성을 살핀다.
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