현황: 100억 상가가 33억에도 팔리지 않는 이유
2026년 9월 17일 기준 부산 남구 경성대·부경대 상권은 점심시간에도 거리가 한산하고, 곳곳에 임대 안내가 붙어 있다. 코로나19 이전 권리금이 3억원에 육박했던 상가는 1·2층이 동시에 비어 수개월째 방치되고 있다.
지난 5월 기준 전체 418개 상가 중 빈 점포는 127곳이다. 상권 내에서는 한때 100억원의 가치가 있던 상가가 최근 33억원에도 팔리지 않는다는 호소가 나온다. 이는 개별 점포의 문제가 아니라 상권 전체의 임대수익과 자산가치가 함께 낮아지는 현상으로 해석된다.
부산 소상공인 경기전망지수는 5월 80.5에서 8월 70.1로 하락했다. 소상공인 경기체감지수도 같은 기간 60.7에서 58.3으로 떨어졌다.
원인: 고물가·고금리와 관광 수요의 편중
가장 직접적인 원인은 고물가와 금리 인상 충격이다. 비용은 늘고 소비 여력은 약해지는 가운데, 대출을 보유한 자영업자의 이자 부담도 커지고 있다. 개인사업자 대출 연체율은 2021년 0.24%에서 지난해 0.96%까지 상승했다. 연체율은 약정한 원리금을 제때 갚지 못하는 대출의 비율이다.
부산은행의 올 상반기 무수익여신 규모는 6481억원으로 전년 동기보다 40.9% 증가했다. 무수익여신은 이자 지급이 정상적으로 이뤄지지 않는 대출을 뜻한다. 상권 매출 부진이 금융권의 건전성 문제로 이어질 가능성을 보여주는 지표다.
관광객이 해운대와 광안리 등 주요 상권에 집중되는 점도 경성대·부경대 상권에는 부담이다. 부산 방문 외국인이 400만 명에 육박하지만, 관광 수요가 지역 대학가 전체로 고르게 확산되지 않으면 상권별 체감 경기는 달라질 수밖에 없다.
전망: 지원금보다 공실과 연체 흐름이 중요하다
중소벤처기업부와 부산시, 부산 남구는 지난해부터 매년 50억원을 투입해 상권 활성화 사업을 추진하고 있다. 그러나 5월에도 418개 상가 중 127곳이 비어 있어 예산 투입만으로는 회복이 제한적일 수 있다.
앞으로는 관광객 수보다 대학가의 실제 소비 회복과 공실 감소가 핵심 변수다. 정책 효과를 판단할 때는 다음 지표를 함께 확인할 필요가 있다.
- 전체 점포 중 공실 비중과 공실 지속 기간
- 개인사업자 대출 연체율과 무수익여신 규모
- 소상공인 경기전망지수와 경기체감지수
- 해운대·광안리와 대학가 사이의 방문 수요 격차
실무적으로는 상권 활성화 정책도 일괄 지원보다 공실 기간, 업종별 매출, 임대료 부담을 기준으로 점검할 필요가 있다. 상가 투자자와 예비 창업자는 매매가보다 공실률과 권리금 회복 가능성을 먼저 확인해야 한다.
결론
경성대·부경대 상권의 침체는 고물가·고금리, 소비 위축, 관광객 편중이 겹친 결과로 나타나고 있다. 100억원에서 33억원으로 낮아진 상가 가치와 127곳의 공실은 상권의 수익 기반이 약해졌다는 신호다.
독자는 공실률과 연체율을 함께 확인하고, 정책 지원 규모보다 실제 점포 회복 여부를 점검해야 한다. 창업이나 투자를 검토한다면 권리금보다 임대수요와 공실 지속 기간을 우선 분석해야 한다.
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