현황: 후보지 선정 뒤 매수는 권리 확인이 먼저다
서울 아파트값 상승과 대출·토지거래허가 제약 속에서 재개발 빌라로 자금이 유입되는 흐름이 나타나고 있다. 도심 공공주택 복합사업(도공복) 후보지 발표 뒤 인근 중개업소에 문의가 몰렸다는 보도도 나온다. 그러나 후보지 선정이 곧 새 아파트 취득 자격을 뜻하지는 않는다.
현물보상은 사업에서 새 아파트를 받는 방식이다. 후보지 선정일 이전부터 토지를 보유한 사람에게는 현물보상의 길이 열려 있지만, 그 이후 취득자는 지위승계 요건을 모두 충족해야 한다. 요건을 갖추지 못하면 감정평가액에 따른 현금청산 대상이 될 수 있다.
원인: 법 개정과 날짜별 승계 요건
뉴스에 따르면 공공주택 특별법은 2025년 1월 31일 개정돼 8월 1일 시행됐다. 개정 전에는 기준일 이후 취득자가 현물보상을 받을 길이 없었고, 승계 가능 시점은 2025년 8월 1일 이후다. 따라서 계약일뿐 아니라 소유권 이전 시점도 확인할 필요가 있다.
후보지 선정일 이후 매수자가 확인해야 할 조건은 다음과 같다.
- 무주택 요건을 입주 때까지 유지해야 한다.
- 새 아파트를 받을 사람 수가 늘어나면 안 된다.
- 후보지 선정 전부터 계속 보유한 사람에게서 넘겨받아야 한다.
- 계약서에 승계 특약을 넣고 LH 확인을 받아야 한다.
- 승계 가능 기간은 후보지 선정일부터 복합사업계획 승인고시일 6개월 뒤까지다.
특히 매수 뒤 주택을 추가로 취득하거나 갈아타려는 계획은 무주택 요건과 충돌할 수 있다. 매도 때도 주의가 필요하다. 선정일 이후 승계로 취득한 물건은 이미 승계 기회를 사용한 물건이므로, 다음 매수자의 현물보상 자격이 제한될 수 있다는 해석이 뉴스에 제시됐다.
전망: 사업 진행보다 권리와 출구를 함께 따져야 한다
후보지 선정은 사업 초기 단계다. 동의율, 반대와 구역 해제 가능성, 이미 오른 매입가격, 공사비와 분담금이 사업성과 투자 부담을 좌우할 변수로 남아 있다. 따라서 후보지 발표 직후의 관심만으로 사업 진행이나 수익성을 단정하기 어렵다. 현재 뉴스에 제시된 정보만으로는 향후 사업 속도나 가격을 수치로 전망할 근거도 부족하다.
결론
도공복 투자의 핵심 시사점은 매입가격보다 현물보상 지위가 실제로 승계되는지 먼저 확인하는 데 있다.
- 후보지 선정일과 취득·이전 날짜를 대조한다.
- 무주택 유지, 인원 증가 여부, 기존 보유자의 보유 기간을 확인하고 LH 확인을 받는다.
- 동의율·사업 진행 변수와 매도 시 승계 제한 가능성까지 반영해 자금 계획을 세운다.
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