현황: 해제된 정비구역 389곳을 둘러싼 쟁점
서울시는 10월 16일 ‘서울 주택 공급정책 20년의 평가와 성찰’ 백서 발간 계획을 밝히며, 박원순 전 시장 시기 정비구역 해제가 공급 기반을 약화시켰다고 주장했다. 국토교통위원회 서울시 국정감사를 앞두고 이재명 대통령의 주택 인허가·착공 감소 발언에 반박한 것이다.
백서에 따르면 2012~2020년 전체 정비구역 683곳 중 389곳, 57%가 해제됐다. 서울시는 이로 인해 43만 가구 규모의 공급 기회가 사라졌다고 설명한다. 다만 이는 실제 공급이 확정됐던 물량이 아니라, 시가 정비구역 해제에 따른 공급 기회로 산정한 규모다.
원인: 정비사업의 긴 시차와 정책 전환
정비사업은 구역 지정에서 착공까지 10년 가까이 걸릴 수 있다. 따라서 구역 해제의 영향은 당장 주택 수보다 몇 년 뒤 착공 물량에서 드러날 수 있다. 뉴스에 따르면 정비사업 착공은 2016~2020년 연평균 2만9000가구에서 2021~2025년 1만5000가구로 줄었다.
서울시는 해제 절차에도 문제가 있었다고 지적한다. 해제된 389곳 가운데 66곳(17%)은 주민 의견 조사 없이 직권 해제됐고, 264곳(68%)은 의견 조사를 거쳤지만 절차가 부실했다고 백서에 담겼다. 대안으로 추진한 도시재생에는 1조960억원이 투입됐으나 주거환경 개선에 한계가 있었다는 것이 시의 평가다.
전망: 지정 회복이 착공·입주로 이어지는지가 관건
오세훈 시장 취임 이후 5년간 172곳에서 정비구역이 지정됐다. 직전 5년인 2016~2020년의 77곳보다 두 배 이상이다. 과거 해제된 389곳 중 177곳에서도 정비사업이 다시 추진되고 있다. 이는 공급 기반 복구의 진척을 보여주지만, 구역 지정이 곧 착공이나 입주를 뜻하지는 않는다.
금리나 환율의 현재 흐름은 참고 뉴스에 제시되지 않아 전망 근거로 삼기 어렵다. 이 사안에서 확인할 지표는 지정 건수뿐 아니라 재추진 구역의 인허가와 착공이 실제로 얼마나 이어지는지다. 국감에서는 43만 가구 산정 기준과 해제 절차의 적정성, 재추진 구역의 진행 단계가 쟁점이 될 수 있다.
결론
정비구역 해제 논쟁의 핵심은 43만 가구라는 추정치 자체보다, 공급 기회가 실제 주택으로 이어졌는지 검증하는 데 있다. 실무적으로는 다음을 확인할 필요가 있다.
- 백서에서 43만 가구의 산정 기준과 구역별 근거를 확인한다.
- 재추진 177곳의 인허가·착공 진행 상황을 구분해 살핀다.
- 국감에서 해제 절차와 도시재생 성과에 대한 양측 근거를 비교한다.
- #서울정비구역
- #주택공급
- #정비사업
- #도시재생
- #서울부동산