현황: 신축 매입 대출 완화의 범위
정부는 8·13 대책에서 사업자가 준공 후 1년 내 신축 비아파트를 최초 매입할 때 주택담보대출비율(LTV)을 최대 60%까지 적용하기로 했다. 규제지역은 최대 30%지만, 민간임대주택법상 등록임대사업자는 지역과 관계없이 60%까지 대출받을 수 있다.
한국부동산임대운영협회 이상무 회장은 신축 매입 지원은 긍정적이지만 공급 속도를 높이는 데 한계가 있다고 본다. 완공을 앞두고 사업이 중단된 건물이나 금융사가 담보로 보유한 미준공 건물, 기존 비아파트도 매입 지원 범위에 포함해야 한다는 주장이다.
원인: 자금 경색과 미준공·미분양 사업장
비아파트 공급을 막는 요인으로는 사업을 이어갈 자금과 매입자의 금융 여건이 꼽힌다. 신축 주택만 대출 지원을 받으면 이미 지어진 주택이나 준공이 임박한 건물의 매입 수요를 끌어내기 어렵다는 것이 협회장 발언의 핵심이다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 부동산 개발 사업의 미래 수익을 바탕으로 자금을 조달하는 방식이다. 뉴스에 따르면 지난달 말 매각이 추진 중인 PF 사업장은 전국 250곳이다. 이 중 일부를 임대주택으로 전환해 매입할 수 있다면, 장기간 묶인 사업을 주택 공급으로 연결하고 PF 익스포저를 줄이는 데 도움이 될 가능성이 있다.
사례로 제시된 서울 강동구 ‘지웰홈스 라이프강동’은 7년간 표류한 미분양 도시형생활주택·오피스텔을 공매로 인수해 리모델링한 뒤 공급한 사례다. 2024년 7월 소유권 이전을 마치고 4개월 뒤인 11월 입주를 시작했다. 다만 한 사례만으로 다른 사업장의 전환 속도나 수익성을 일반화하기는 어렵다.
전망: 기존 빌라 대출 완화의 조건
기존 건물 매입에 대한 대출 규제가 완화되면 신축 공사보다 빠르게 공급을 늘릴 여지가 있다. 해외 기관투자자의 임대시장 참여와 PF 사업 정상화에도 긍정적으로 작용할 수 있다는 것이 협회장의 전망이다. 그러나 실제 효과는 대출 가능 여부뿐 아니라 건물의 준공 상태, 리모델링 필요성, 임대 운영 가능성에 좌우될 수 있다. 뉴스에는 이와 관련한 별도 수치가 제시되지 않았다.
실무적으로는 정책 발표를 확인하는 데 그치지 않고 매입 검토 단계에서 다음을 함께 점검할 필요가 있다.
- 대상 건물이 신축 최초 매입 요건에 해당하는지, 기존 건물 지원 대상인지 확인한다.
- 적용 가능한 LTV와 등록임대사업자 요건을 금융사에 확인한다.
- 미준공·미분양 건물은 소유권 이전과 리모델링 이후 공급까지 필요한 절차를 확인한다.
결론
신축 비아파트에 한정된 대출 지원은 공급 확대의 한 축이지만, 기존 빌라와 미준공 건물의 자금 조달도 공급 속도를 좌우할 수 있다. 향후 정책을 볼 때는 지원 대상의 범위, 실제 대출 조건, 매입 후 입주까지의 실행 가능성을 함께 살피는 것이 핵심이다.
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