현황: 서울시가 착공 지연 요인을 직접 조정한다
서울시는 재개발·재건축 사업의 착공을 앞당기기 위해 인허가 절차를 병행하고 공사비 갈등 조정에 나서고 있다. 뉴스에 따르면 신월곡1구역은 굴토·구조 심의와 안전관리계획 수립을 병행하고 착공 서류를 미리 검토해, 당초 내년 봄으로 예상된 착공 시점을 12월로 앞당길 예정이다.
송파구 마천4구역도 공정촉진·조정회의를 24차례 거친 뒤 공사비를 3.3㎡당 899만원에 합의했다. 시공사가 제시한 960만원보다 61만원 낮은 금액이다. 서울시는 올해 3만 가구 착공을 목표로 11개 사업장 조합, 5개 시공사, 8개 자치구와 공동협력 협약을 맺었다.
원인: 공사비와 인허가가 착공의 고비다
착공이 늦어지는 직접적인 원인은 공사비 갈등과 순차적인 행정 절차다. 마천4구역은 공사비 인상안과 함께 공사 기간을 34개월에서 44개월로 늘리는 조건도 제시됐다. 공사비는 전체 사업비의 70~80%를 차지한다는 업계 대표의 설명처럼, 합의가 지연되면 사업성에도 부담이 된다.
서울시가 절차를 병행하는 이유도 여기에 있다. 심의와 안전관리계획 수립을 차례로 진행하는 대신 동시에 처리하고, 서류 검토를 앞당기면 행정 대기 시간을 줄일 수 있다. 다만 공사비 합의나 안전 검토가 필요한 시간까지 없애는 것은 아니므로, 모든 사업장에서 같은 기간 단축을 기대할 수는 없다.
전망: 공급 기반 확대가 실제 착공으로 이어질까
서울시는 2012~2020년 정비구역 389곳이 해제돼 약 43만 가구의 공급 기반이 사라진 뒤, 신속통합기획을 도입했다. 정비구역 지정에 통상 5년 걸리던 기간을 2년으로 줄였고, 최근 5년간 새로 지정한 정비구역은 214곳, 약 30만7000가구다. 여의도 대교아파트는 정비구역 지정부터 관리처분까지 인허가를 3년 2개월 만에 마치고 이주에 들어갔다.
이 수치는 공급 후보지가 늘어난 흐름을 보여주지만, 착공과 실제 주택 공급은 별개의 단계다. 앞으로는 올해 착공 목표 달성 여부와 사업장별 공사비 합의, 안전·인허가 절차가 얼마나 병행되는지가 관건이다. 독자는 관심 사업장의 착공 예정 시점만 보기보다 공사비 합의 여부와 남은 심의·계획 절차를 함께 확인하는 편이 실무적으로 유용하다.
결론
서울시의 착공 단축은 행정 절차의 병행과 공사비 중재를 통해 지연 요인을 줄이는 방식이다. 공급 효과를 판단할 때는 다음을 확인할 필요가 있다.
- 사업장별 공사비 합의가 끝났는지 확인한다.
- 굴토·구조 심의와 안전관리계획 등 남은 절차를 살핀다.
- 발표된 착공 목표와 실제 착공 일정을 구분해 추적한다.
- #서울정비사업
- #착공단축
- #마천4구역
- #신월곡1구역
- #신속통합기획