현황: 추가 공급 여지 큰 두 지구

정부가 3기 신도시 평균 용적률을 현재 206%에서 250% 이상으로 높이는 방안을 검토하고 있다. 용적률은 대지 면적 대비 건축물의 연면적 비율을 뜻한다. 한국토지주택공사(LH) 보고에 따르면 상향 시 착공 예정 물량은 17만2000가구에서 약 21만가구로 늘어날 수 있다. 추가 물량은 약 3만8000가구다.

우선 검토 대상으로 거론되는 곳은 사업 초기 단계인 광명시흥과 화성진안이다. 광명시흥은 약 1271만㎡에 6만7000가구를 공급하는 지구로, 2024년 12월 지구계획이 승인됐고 지난 7월 토지 보상 절차에 들어갔다. 화성진안은 약 452만㎡에 2만9000가구를 계획한 사업으로, 지구계획이 수립되지 않아 조정 여지가 상대적으로 크다.

원인: 계획 변경 여지와 기반시설 부담

두 지구가 우선 검토되는 배경은 사업 진행 단계다. 이미 착공과 분양이 이뤄진 지구는 설계 변경이 쉽지 않지만, 광명시흥은 보상 절차 중이고 화성진안은 계획 수립 전이다. 정부도 기존 공급 일정에 지장을 주면서까지 용적률을 높일 수는 없다고 밝혔다.

고밀개발의 핵심 변수는 주택 수만이 아니다. 용적률 상향으로 늘어나는 인구를 수용할 기반시설 확충과 사업 속도를 함께 확보해야 한다. 추가 공급 규모와 상향 폭은 아직 정해지지 않았다.

전망: 숫자보다 실제 공급 시점이 관건

정재훈 단국대 교수의 시뮬레이션에서는 공동주택용지 평균 용적률을 법정 상한인 300%로 높일 경우 공급이 기존보다 6만3677가구 늘어나는 것으로 추산됐다. 다만 이는 250% 이상 상향 검토와 구분해 봐야 할 별도 시뮬레이션이다. 실제 공급 물량과 시기는 개발계획 조정, 기반시설 확충, 보상과 착공 일정에 달려 있다.

광명시흥은 LH가 2027년 말 착공, 2031년 최초 입주를 목표로 추진 중이다. 고밀개발이 반영되더라도 공급 효과가 당장 시장에 나타나는 것은 아니다. 따라서 이번 검토는 단기 주택 공급보다 중장기 공급 여력을 바꾸는 정책 변수로 보는 편이 타당하다.

결론

광명시흥·화성진안의 우선 검토는 초기 단계 지구에서 추가 공급 가능성을 찾는 움직임이다. 다만 확정된 공급 계획으로 해석하기에는 이르다.

  • 광명시흥의 개발계획 조정 및 보상 진행 상황을 확인한다.
  • 화성진안의 지구계획 수립과 용적률 상향 폭 발표를 살핀다.
  • 발표 물량과 실제 착공·입주 목표를 구분해 공급 시점을 판단한다.
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