현황: 분쟁 끝에 합의한 공사비 평균 39% 상승
서울 재건축·재개발 사업에서 기존 계약 금액으로는 공사를 이어가기 어렵다는 갈등이 커지고 있다. 서울시가 국정감사에 제출한 자료를 매일경제가 분석한 결과, 2023년부터 올해까지 공사비 분쟁·조정 사례는 69건이다. 변경 전후 금액이 확인된 55건의 평균 증액률은 39.0%이며, 16건은 50% 이상 올랐다.
- 신반포21차: 3.3㎡당 678만원에서 1,128만원으로 66.4% 인상 합의
- 봉천4-1-3구역: 477만원에서 774만원으로 62.3% 인상 합의
- 노량진4구역: 기존 478만원에서 942만원으로 97.1% 증액 요구가 진행 중
분쟁 연도별 평균 증액률은 2023년 41.4%, 2024년 33.0%, 지난해 51.9%다. 올해 발생한 분쟁 중 최근 합의된 9건은 평균 26.5% 올랐다. 합의 사례와 진행 중인 요구를 구분해서 볼 필요가 있다.
원인: 자재비뿐 아니라 설계와 공기 변경도 반영
건설공사비지수는 건설 현장의 공사비 변동을 보여주는 지표다. 한국건설기술연구원 자료에 따르면 지수는 2023년 평균 127.90에서 올해 8월 138.74로 8.5% 상승했다. 뉴스는 자재비와 인건비 상승 외에도 공사기간 연장, 설계 변경, 공사 면적 확대, 마감재 고급화를 증액 사유로 제시한다.
따라서 지수 상승률과 개별 사업장의 공사비 증액률을 그대로 비교하기는 어렵다. 최초 계약 시점과 변경 범위가 사업장마다 다르기 때문이다. 평균 39%라는 수치는 물가만의 결과라기보다 각 사업장의 조건과 협상 결과가 합쳐진 값으로 읽어야 한다.
전망: 합의 금액과 요구 금액을 나눠 살펴야
분쟁을 거친 사업장에서도 증액 폭이 크고, 일부 협상에서는 기존 계약의 두 배에 가까운 요구가 이어진다. 공사비 갈등이 장기화하면 정비사업 착공이 늦어질 수 있다는 우려도 나온다. 다만 제공된 자료만으로 향후 증액률이나 착공 지연 규모를 수치로 전망하기는 어렵다.
결론
공사비 갈등을 검토하는 조합원과 사업 관계자는 다음을 확인할 필요가 있다.
- 기존 계약과 변경 계약의 3.3㎡당 금액, 증액률을 따로 기록한다.
- 자재·인건비 변동과 설계 변경·면적 확대에 따른 증액 근거를 구분해 확인한다.
- 시공사의 요구 금액과 최종 합의 금액을 혼동하지 않고, 협상 및 조정 진행 상황을 살핀다.
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