현황: 신규 임대차는 월세가 주류다
서울 오피스텔 임대차에서 월세 비중이 높아지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 뉴스에 따르면, 올해 1~9월 전월세 계약 중 전세는 1만5002건으로 21.2%다. 지난해 같은 기간보다 전세 거래량은 15.2% 감소했고, 전세 비중도 25.5%에서 21.2%로 4.3%포인트 낮아졌다.
월세 비중은 74.5%에서 78.8%로 상승했다. 특히 신규 계약만 보면 월세가 81.8%다. 전체 계약보다 신규 계약에서 월세 쏠림이 더 뚜렷하다는 점은 현재 임대차 시장의 방향을 보여준다.
임차인의 부담도 커지고 있다. 한국부동산원의 3분기 오피스텔 가격동향조사에서 서울 월세는 전 분기보다 1.02% 상승했다. 2분기 상승률 0.90%보다 높고, 평균 월세는 96만1000원이다.
원인: 갱신 증가보다 전세 계약 감소가 두드러진다
오피스텔 전월세 계약 중 갱신 비율은 25.4%로 지난해와 같다. 따라서 뉴스에 제시된 수치만 보면 매물이 갱신으로 묶인 현상보다 전세 계약 자체의 감소가 월세 비중 확대와 맞물려 있다. 다만 금리나 정책 등 개별 거시 요인의 영향은 이 자료만으로 확정하기 어렵다.
계약갱신청구권은 임차인이 계약을 갱신할 때 행사할 수 있는 권리다. 전세 갱신 계약 중 이 권리를 사용한 비율은 37.0%에서 39.1%로 높아졌다. 전용면적 60㎡ 이상은 갱신 569건 중 362건, 즉 63.6%가 권리를 사용했다. 반면 20㎡ 미만은 28.3%다. 넓은 오피스텔일수록 보증금 인상 부담이 커 권리 행사가 활발하다는 해석이 가능하다.
또한 60㎡ 이상에서 권리 없이 갱신한 세입자 중 40.2%는 보증금이 5% 넘게 올랐다. 계약갱신청구권 사용 여부가 갱신 조건과 보증금 변동을 살필 때 중요한 이유다.
전망과 시사점: 신규 계약의 월세 우위가 이어질 가능성
신규 계약의 월세 비중이 이미 80%를 넘고 서울 평균 월세도 상승한 만큼, 당분간 임차인은 전세 매물뿐 아니라 월세와 보증부월세 조건까지 함께 비교할 필요가 있다. 다만 이번 자료만으로 향후 월세 상승 폭이나 전세 비중의 변화를 수치로 예측할 수는 없다.
계약을 앞둔 임차인이라면 다음을 확인할 만하다.
- 신규 계약인지 갱신 계약인지 구분해 주변 조건을 비교한다.
- 갱신 시 계약갱신청구권 행사 여부와 보증금 인상률을 계약서에서 확인한다.
- 월세 96만1000원은 서울 평균이므로, 실제 비교에는 해당 오피스텔의 면적과 계약 조건을 함께 본다.
결론
서울 오피스텔 임대차는 신규 계약 기준 월세 비중이 81.8%에 이르고 평균 월세도 96만1000원이다. 전세 감소와 월세 확대가 동시에 나타나는 가운데, 계약 유형과 갱신 권리 사용 여부를 확인하는 것이 실무적인 대응이다.
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