현황: 분담금보다 먼저 볼 사업성 지표
서울 아파트값 상승과 대출 문턱 강화가 이어지며 투자 관심이 재개발 빌라와 입주권으로 옮겨가고 있다. 이때 초기 단계에서 먼저 확인할 지표로 전문가들이 꼽은 것은 예상 분담금이 아니라 평균 대지지분이다.
평균 대지지분은 구역 전체 대지 면적을 조합원 수로 나눈 값이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수와 고준석 연세대 상남경영원 교수는 평균 대지지분이 30평 이상이면 사업성이 양호하다는 기준을 제시한다.
원인: 초기 분담금은 아직 가늠하기 어렵다
감정평가 전 초기 단계에는 분담금을 구체적으로 따지기 어렵다. 반면 평균 대지지분은 동의서 징구를 위해 구청이 관리번호를 붙이는 연번 부여 단계에서도 확인할 수 있다. 고 교수는 이 시점의 유일한 사업성 지표라고 설명한다.
두 전문가는 매수 시점에는 견해가 다르지만 사업성 판단에서 대지지분을 중시한다. 박 교수는 구역 지정 직후를, 고 교수는 조합 설립과 시공사 선정 이후를 상대적으로 안전한 시점으로 제안한다. 사업은 구역 지정부터 준공까지 최소 8년에서 13년까지 걸릴 수 있다는 설명도 고려해야 한다.
전망: 숫자를 확인하고 권리부터 검증해야
평균 대지지분이 30평을 넘는다고 사업이 확정되거나 투자 위험이 사라지는 것은 아니다. 다만 초기 분담금 추정에 매달리기보다 사업성의 기초를 점검하는 출발점으로 활용할 수 있다. 사업 단계가 늦어질수록 가격이 올라 진입 부담이 커질 수 있다는 박 교수의 설명과, 조합 설립 및 시공사 선정이 안전성을 높인다는 고 교수의 조언을 함께 따져야 한다.
결론
재개발 초기에는 평균 대지지분으로 사업성을 가늠하고, 입주권 자격과 사업 진행 단계를 별도로 확인하는 접근이 필요하다.
- 구청 재개발 담당자에게 구역의 평균 대지지분과 산정 근거를 확인한다.
- 빌라 매수 전 권리산정기준일과 지분 분할 여부를 구청에 문의한다.
- 예상 분담금 하나로 판단하지 말고 구역 지정, 조합 설립, 시공사 선정 등 진행 단계를 함께 살핀다.
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