현황: 주택 수에서 가액 기준으로 바뀌는 종부세
정부의 종합부동산세 개편안은 과세 기준을 주택 수에서 보유 주택의 가액으로 바꾸고, 보유세율을 인상하는 내용을 담고 있다. 국회 재정경제기획위원회가 27일 발간한 조세 분야 법률안 검토보고서에 따르면, 개편안은 2028년부터 적용될 예정이다.
과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간의 종부세율은 1.0%에서 1.3%로 오르고, 공정시장가액비율은 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 현행 60%에서 최고 80%까지 높아지는 방안이 포함됐다. 공정시장가액비율은 공시가격 중 과세표준에 반영하는 비율이다.
1세대 1주택자는 거주 주택의 기본공제가 공시가격 14억원으로 높아지는 반면, 비거주 주택은 9억원으로 낮아진다. 장기보유특별공제, 즉 장특공제도 2029년부터 보유기간보다 거주기간을 중심으로 바꾸는 계획이다.
원인: 세 부담과 임대 공급의 연결고리
재경위는 보유세 부담이 커지면 임대인이 비용을 임대료에 반영해 세입자에게 전가할 가능성을 지적했다. 집주인이 매물을 내놓기보다 월세로 전환하거나 전세보증금을 올릴 수 있고, 임대용 주택 공급이 줄면서 임차인의 주거비 부담이 커질 수 있다는 것이다.
실거주 여부에 따른 공제 차등은 비거주 주택 보유 부담을 키운다. 이에 따라 다주택자가 외곽의 임대용 주택을 정리하고 서울·수도권 핵심 지역의 고가 주택 한 채에 자산을 집중하는 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 강해질 수 있다는 전망이 나온다. 다만 세제 개편이 실제 매도나 임대료에 미치는 영향은 시장 수급 여건에 따라 달라질 수 있다.
전망: 임대료 전가와 매물 잠김 가능성
양도세 장특공제 개편으로 매도 부담이 커진다고 느끼는 집주인이 매도를 미루면 매매 물량이 줄 수 있다. 보유세 강화가 매물 출회로 이어지기보다 장기 보유를 자극한다면 임대 물량도 함께 감소할 가능성이 있다. 재경위가 제기한 임대료 전가 우려와 시장 전문가들의 매물 잠김 우려가 맞물리는 지점이다.
금리와 환율 등 다른 거시 변수의 영향을 판단할 수 있는 수치는 참고 뉴스에 제시되지 않았다. 따라서 전월세 불안이 확정됐다고 단정하기보다, 법안 처리 과정과 실제 임대 매물·전세보증금·월세 변화를 확인할 필요가 있다.
결론
세제 개편의 핵심은 과세 기준의 단순화와 실거주 중심의 부담 조정이다. 전월세 시장에서는 세 부담이 임대료로 전가되는지, 임대용 매물이 줄어드는지가 관건이다.
- 개편안의 조세소위·전체회의·법사위·본회의 처리 결과를 확인한다.
- 임차인은 계약 갱신이나 신규 계약 전 보증금 증액 및 월세 전환 조건을 점검한다.
- 주택 보유자는 보유세뿐 아니라 거주 여부와 장특공제 변경 계획을 함께 살핀다.
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