현황: 내년 2월까지 만기 70% 집중
서울 강동구 올림픽파크포레온에서 실거주 의무 유예 시한인 2027년 11월까지 만기가 돌아오는 전월세 계약은 1301건이다. 매일경제가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 2024~2025년 계약 1499건을 분석한 결과다. 해당 계약의 보증금 합계는 9157억원이다.
만기는 올해 12월 298건, 2027년 1월 342건, 2월 267건으로 몰려 있다. 석 달 만기분은 907건으로 전체의 약 70%다. 다만 이 1301건 모두가 실거주 의무 대상은 아니다. 의무 적용 대상은 일반분양 4786가구이며 조합원 물량에는 적용되지 않는다.
원인: 잔금 마련 유예와 실거주 시한
2024년 2월 개정된 주택법은 분양가상한제 아파트의 실거주 의무 시작 시점을 최초 입주 가능일부터 3년 이내로 늦췄다. 수분양자가 전세보증금으로 잔금을 마련할 수 있도록 한 조치다. 유예 기간이 끝나는 2027년 11월까지 대상 집주인은 직접 거주해야 한다.
계약갱신요구권은 만기 흐름을 바꿀 수 있다. 세입자가 갱신을 요구해 2년 연장하면 집주인의 입주 시점이 늦춰질 수 있다. 반대로 집주인이 실제 거주를 이유로 적법하게 갱신을 거절하면 세입자는 새 집을 찾아야 한다. 실거주 의무 위반에 처벌과 환매 규정이 있어 임대 연장이 어려운 집주인도 있을 수 있다.
전망: 동남권 전세 수요가 인근으로 번질 가능성
집주인 입주가 늘면 기존 임대 물량이 줄고, 만기 세입자의 재계약과 이주 수요가 한 시기에 겹칠 수 있다. 뉴스는 이 영향이 강동구를 넘어 송파구와 하남시의 전세 수요를 자극할 가능성을 짚는다. 다만 실제 입주 규모와 전세시장 영향은 갱신권 행사, 집주인의 입주 여부, 의무 적용 대상 여부에 따라 달라진다.
유예 시한에 맞춘 단기 전세도 관찰된다. 올해 체결된 18개월 이하 단기 전세 32건 중 22건은 2027년 10~11월 만료다. 그러나 2년 미만 계약이라도 세입자는 원칙적으로 2년의 임대 기간을 주장할 수 있어 계약서의 만료일만으로 이사 시점을 단정하기 어렵다.
결론
이번 만기 집중은 보증금 규모만의 문제가 아니라 실거주 의무와 갱신권이 맞물린 수급 변수다. 올파포 세입자는 다음을 확인할 필요가 있다.
- 계약 만기와 갱신요구권 행사 가능 시점을 확인한다.
- 집주인의 실거주 계획과 의무 적용 여부를 확인하고, 답변과 협의 내용을 기록한다.
- 강동구뿐 아니라 송파·하남의 대체 전세도 함께 살펴 이주 선택지를 마련한다.
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