현황: 고가 주택에서 빌딩으로 이동하는 자금
서울 핵심 입지의 고가 주택은 거주와 투자 수익을 함께 기대하는 자산으로 여겨져 왔다. 그러나 참고 뉴스는 세제 개편안에 따라 과세 기준이 주택 수에서 가액과 실거주 여부로 바뀌면서, 공시가격 50억 원 초과 주택의 보유세가 크게 늘고 매도 때도 공제 한도에 걸릴 수 있다는 전망을 전한다.
이에 따라 초고가 주택은 투자 자산보다 보유 비용을 감당하는 ‘트로피 자산’에 가까워지고, 자금이 서울 도심 중소형 빌딩으로 이동할 가능성이 제기된다. 뉴스에 따르면 서울 중소형 빌딩의 평당 매매 가격은 고점보다 10% 이상 낮고, 2026년 1~8월 거래 금액은 전년 같은 기간보다 22.6% 늘었다.
원인: 세금 부담과 빌딩 운영 수익
고가 주택을 피해야 한다는 주장은 세금 부담이 커지는 상황에서 투자 수익의 기대가 낮아졌다는 판단에 근거한다. 반면 꼬마빌딩 투자는 매입 가격만 보는 방식으로 성과를 내기 어렵다. 공실을 줄이고 임대 수익을 높이는 운영 역량이 핵심이다.
김윤희 매경부동산사업단 부대표는 상층부 공실의 대안으로 호스텔 전환과 병의원 유치를 들었다. 뉴스에 따르면 방한 외국인은 2025년 1,894만 명으로 역대 최대였고, 2026년 1~8월에는 1,505만 명으로 전년 동기보다 21.6% 늘었다. 이 수요를 비어 있는 3·4층과 연결해 숙박시설로 용도를 바꾸는 방안이 제시된다. 다만 근린생활시설에서 숙박시설로 전환하려면 용도 변경과 관광숙박업 등록을 고려해야 한다.
병의원은 근린생활시설에 입점할 수 있어 고층부 공실의 대안이 될 수 있다. 그러나 의원의 약 30%가 강남구와 서초구에 몰려 있다는 뉴스의 수치는 의료 수요가 지역별로 다르다는 점을 보여준다. 역세권 여부와 기존 의료·소비시장 형성을 함께 살펴야 한다.
전망: 매입가보다 공실과 전환 가능성
거래 증가와 가격 조정은 매물 검토 여건이 나아졌다는 신호일 수 있지만, 빌딩 가격 회복이나 투자 수익을 보장하지는 않는다. 금리 상승 기조에서는 이자 부담과 공실이 수익을 압박할 수 있어, 용도 전환 가능성만으로 매수를 결정하기 어렵다. 호스텔 전환에는 초기 공사비와 등록 요건이, 메디컬 유치에는 적합한 입지가 필요하다.
결론
고가 주택의 세금 부담과 서울 중소형 빌딩 거래 증가는 투자 대안에 대한 관심을 키우고 있다. 다만 꼬마빌딩은 ‘사두면 오르는 자산’보다 운영으로 수익을 만들어야 하는 사업에 가깝다.
- 매입 전 층별 공실과 임대 수익을 확인한다.
- 호스텔 전환을 검토한다면 용도 변경과 등록 요건을 확인한다.
- 병의원 유치를 고려한다면 역 접근성과 주변 의료·소비 수요를 살핀다.
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