현황: 매매가 100억원 중 절반은 매도인 대출
헤럴드경제 보도에 따르면 방송인 김동현은 2026년 9월 23일 압구정 신현대12차 전용 182㎡를 100억원에 매입하는 계약을 맺고, 10월 21일 소유권을 넘겨받았다. 매수대금 가운데 약 50억원은 기존 공동 소유주 4명에게 빌린 것으로 추정된다.
등기부에는 채권최고액 31억2000만원, 10억8000만원, 10억8000만원, 7억2000만원의 근저당권이 설정됐다. 채권최고액은 실제 대출금보다 높게 설정될 수 있어, 보도는 통상적인 120% 설정 기준으로 대출액을 약 50억원으로 계산했다. 나머지 약 50억원은 현금 등 자기자금으로 조달한 것으로 추정된다.
원인: 대출 규제가 만든 자금조달 방식
보도에 따르면 지난해 10·15 대책 이후 25억원 초과 주택의 주택담보대출 한도는 6억원에서 2억원으로 줄었다. 고가주택 매수자가 금융기관 대출만으로 잔금을 마련하기 어려워지면서, 매도인이 매수인에게 자금을 빌려주는 셀러 파이낸싱(매도인 금융)이 대안으로 등장하고 있다.
매도인은 매각 대금 일부를 나중에 받는 대신 이자 수익을 기대할 수 있고, 매수인은 부족한 잔금을 마련할 수 있다. 이번 거래에서는 매도인 4명이 각각 근저당권을 설정해 채권을 담보했다. 다만 뉴스에 이자율이나 상환 기간은 나오지 않아 거래 비용과 상환 부담을 판단하기는 어렵다.
전망과 시사점: 등기와 상환 조건을 함께 봐야
이번 사례는 대출 규제가 고가주택 거래를 멈추게 하기보다 자금 조달 경로를 바꿀 수 있음을 보여준다. 보도는 셀러 파이낸싱이 최근 몇 달 새 강남권 고가주택 시장에서 늘고 있으며, 주택자금조달계획서에 사인 간 대출을 신고한 액수와 비중도 증가세라고 전한다. 구체적인 통계 수치는 제시하지 않았다.
실무적으로는 매매가와 근저당 채권최고액만으로 매수자의 실제 차입액이나 상환 능력을 단정하면 안 된다. 거래를 검토한다면 실제 대여 원금, 이자율, 만기와 상환 방식, 근저당권의 채권최고액을 계약서와 등기에서 각각 확인할 필요가 있다. 이번 사례의 향후 흐름도 이런 사적 대출의 조건과 자금조달 신고 추이를 통해 살펴볼 수 있다.
결론
김동현의 압구정현대 매입은 100억원 거래 중 약 50억원을 매도인에게 빌리는 방식으로 이뤄졌다. 25억원 초과 주택의 대출한도 축소가 셀러 파이낸싱 활용의 배경으로 제시된다.
- 고가주택 대출 규제의 적용 한도를 확인한다.
- 사인 간 대출은 원금·이자·만기·상환 조건을 따로 확인한다.
- 등기부의 채권최고액과 실제 대출 원금을 구분한다.
- #김동현
- #압구정현대
- #셀러파이낸싱
- #주택담보대출
- #부동산대출