현황: 서울은 오르고 지방은 내리는 오피스 임대료
한국부동산원의 3분기 상업용부동산 임대동향조사에서 서울 오피스 임대가격지수는 전 분기보다 0.30% 상승했다. 2022년 1분기 이후 19분기 연속 오름세다. 전국 지수도 서울의 상승에 힘입어 0.16% 올랐지만, 서울을 제외한 나머지 지역은 하락했다. 울산과 경북이 각각 0.22% 내렸고, 전북은 0.17% 하락했다.
공실률은 지역별 차이를 보여준다. 전국 오피스 공실률은 8.2%지만 전북은 23.9%, 경북은 21.2%다. 서울은 5.4%로 집계됐다. 3개월 보유 기준 투자수익률도 서울은 2.04%로 전국 평균 1.47%를 웃돌았다. 이 지표들은 오피스 시장의 회복이 전국에 고르게 나타나기보다 서울에 집중돼 있음을 시사한다.
원인: 대형 오피스 수요와 지역별 공실 차이
한국부동산원은 여의도와 강남의 대형 오피스 수요가 이어지고, 외국인 방문객을 상대하는 업종의 사무실 임차 수요가 확대된 점을 서울 임대료 상승 배경으로 들었다. 새로 공표된 강남·여의도 등 주요지역 임대가격지수도 전 분기보다 0.47% 올랐다.
현재 자료에서 확인되는 핵심은 금리나 환율보다 임차 수요와 공실률의 지역별 차이다. 서울은 공실률이 낮고 투자수익률이 높지만, 전북·경북 등은 공실률이 20%를 넘는다. 다만 이번 분기부터 오피스 표본 824동을 전면 재설계하고 지수 기준시점을 올해 2분기로 변경했으므로, 이전 지수와 단순 비교할 때는 조사 기준 변경도 함께 고려해야 한다.
전망: 서울 강세와 지역별 격차가 이어질까
뉴스에 제시된 수치만으로 상승세의 지속 여부를 단정하기는 어렵다. 다만 서울 임대료가 19분기 연속 올랐고 주요 업무지역 지수도 상승한 점은 대형 오피스 중심의 수요가 현재 시장을 지지하고 있음을 보여준다. 반면 지방의 높은 공실률과 낮은 투자수익률은 임대료 회복을 제약할 수 있는 요인이다.
실무적으로는 서울과 지방의 임대료 변동률만 비교하기보다 공실률과 투자수익률을 함께 확인하는 편이 유용하다. 임대가격지수는 임대료 흐름을, 공실률은 임차 수요와 공급의 균형을, 투자수익률은 보유 기간의 투자성과를 보여주는 지표다.
결론
서울 오피스 시장의 상승은 대형 업무지역 수요와 낮은 공실률에 뒷받침되는 반면, 지방은 높은 공실률과 함께 임대가격 하락이 나타난다. 다음 분기 동향을 살필 때는 아래 항목을 함께 확인할 필요가 있다.
- 서울과 주요지역의 임대가격지수 상승 흐름
- 전북·경북 등 공실률이 높은 지역의 변화
- 표본 및 기준시점 개편 이후 발표되는 지수의 비교 기준
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